경매의 단점 전문적인공부 입찰하는노력 변수와 명도

 

2. 경매의 단점

(1) 전문적인 공부가 필요하다

법원에서는 사실관계 서류만 열람이 가능할 뿐이고  진위여부를 판단하지 않는다.  그러므로 모든 입찰은 철저하게 자신이 알아보고 권리분석을 한 이후에 입찰 하여야 한다.  열람한 서류가 잘못되었으면 몰라도 열람된 서류에 대한 평가를 잘못한 경우 즉 권리분석에 실패하였을 때에는 계약금을 날리든지 아니면 권리분석 실패에 상응한 책임을 져야한다.  따라서 권리분석에 나오는 수많은 변수들을 어느정도 공부 하기 전에는 입찰할 수 없다. 부동산 중개업소에서 물건을 구입하는 경우 대부분의 문제들을 확인해 주므로 특별히 공부할 필요가 없다. 그러나 경매공부에 부담을 느껴 컨설팅 업체에 비용을 주고 경매를 의뢰 한다해도 컨설팅 업체가 수수료를 위해 낙찰을 높게 쓰도록 유도함으로써 낙찰 되어도 실익이 없는 경우가 많으므로 본인이 직접 공부하고 입찰 하는 것이 현명한 일이다.



(2) 입찰하는 노력이 많이 든다

입찰 할 때마다 낙찰이 되는 것은 경매가 아니다. 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있도록 이익이 극대화되기 때문에 될 수 있는 한 가격을 낮게 써야 하고 그러다 보면 나보다 더 응찰가격을 높게 쓰는 사람이 나오기 마련이다.  따라서 입찰해야 할 물건들이 많아야 하는데 보통 3~4개의 물건을 조사해야 1건의  입찰할 가치가 있는 물건을 찾게 된다. 적정한 수익을 얻을 수 있을만큼 입찰가격을 낮게 쓴다면 낙찰이 안 되고 2등만 할 것이다.  보통은 20번 정도 응찰하여 원하는 가격으로 낙찰되는 것이니 물건 조사는 최소한 60곳에서 80곳 정도 해야 한 개 물건의 낙찰 된다고 보면 될 것이다. 기름값과 식사비 등을 계산하면 한 개에 물건 낙찰에 200만원에서 300만 원은 기본 경기라고 할 수 있고 그에 따른 수고도 엄청나다. 경매 있어서는 일확천금은 없다. 경매 수익은 노력에 대한 대가일 뿐이다.

(3) 초보가 수익내기는 쉽지 않다

경매에도 내공이 다 다르다.  처음 경매에 입문한 초보는  위험한 물건들은 입찰할 수 없고 누구나 아는 물건들을 입찰에 해야 하므로 경쟁률이 치열 하여 낙찰을 받기도 어렵고 낙찰을 받더라도 수익이 기대했던 것보다 적어 실망하는 경우가 많다. 경매는 낙찰후 수익이 정리될 때까지 대부분 최소한 6개월은 걸리므로 기대가 큰만큼 실망도 크게되어 수익이 높게 보이는 다른 투자처로 옮기게 된다.  상당한 수익을내는 고수가 되는 것에는 많은 시간과 노력이 필요하므로 경매 실망하고 떠나 하지 않기 위해서는 노력을 많이 해야 한다.



(4) 소유자가 되는데 변수가 많다

낙찰을 받더라도 잔금을 내기 전까지는 소유자가 아니다.  매각결정기일 불허가가 날수도 있고 설사 허가가 났다고 해도 채무자가 채무를 변제해 버리면 낙찰은 무효가 된다. 즉 낙찰이  되었다고 안심 할 수는 없는 것이다.  나아가 입찰과정 에서 자세히 확인할 수 없었던 물건에 대한 하자가 추가로 발견되어 낙찰자가 도리어 낙찰불허가를 신청할 수도 있기 때문에 잔금 납부 이전에는 완전하게 소유권을 취득했다고 할 수 없다.



(5) 자금 압박이 심하다

낙찰후 보통 30일 정도에 대금 납부 지정일이 결정되므로 30일 이내에 모든 잔금을 낼 준비를 항상 하고 있어야 한다.  만일 대출을 받을 계획이라고 해도 은행이나 대출처의 사정에 따라 대출 가능 금액이 달라지고 본인이 신용등급에 따라 대출이 불가능한 경우도 있으므로 최악의 경우 대출금 없이 잔금을치룰 수도 있음을 가정하고 자금 계획을 세워야 한다. 재경매 사건의 경우 아무런 권리분석에  하자가 없음에도 불구하고 재경매에 붙여졌다며 낙찰가격이 너무 높거나 십중팔구 잔금 치룰 자금이 없어서 재경매에 붙여졌을 것이다.

(6) 명도 하는 것이 쉽지 않다

배당 받지 못하는 임차인이나 전 소유자가 있을 경우 낙찰자를 적대시하고 괴롭히며 한 푼이라도 더 뜯어내기 위해 자신의 능력껏 싸움을 걸어온다. 이런 사람들을 상대로 명도 하는 것은 전문적인 공부를 하였다 하더라도 쉬운 일이 아니다.  더구나 허위로 유치권을 넣거나 이해관계인이 많을 경우 집단으로 명도에 저항하고 협박하기 때문에 잔금을 다 납부하고도 주인 행세도 못 하고 마음 고생을 심하게 하게 된다.  경매를 배우는 대부분의 사람들이 명도에 자신이 없어 경매를 포기하는 경우를 보게 된다. 따라서 수익을 내기 위해서는 어느 정도 어려움을 껶고 마음 고생을 할 각오가 되어 있어야 할 것이다.

(7) 원하는 지역의 물건을 원하는 때 만나기가 쉽지 않다

실제로 입주할 목적으로 입찰하는 경우에 원하는 지역의 원하는 물건을 찾기란 거의 불가능하다.  물건이 충분히 나오지 않기 때문이다.  따라서 집을 옮길 목적으로 입찰을 할 때에는 충분히 시간을 갖고 찾아야 한다.  또 인기 있는 지역의 경우 나 부채가 많지 않을 경우 또는 가격 상승이 기대되는 때에는 부동산 중개업소에서 급매물로 매매 하므로 장위안 노출이 되는 경매시장까지 나오지 않는다.

(8) 경매 진행에 변수가 많아 일정이 불투명하다

매각기일 직전에 치화, 변경, 연기되는 사례가 많다. 물건을 검색하고 현장을 답사하고 권리분석 등 모든 준비를 다 마쳤는데 하루 전에 어떤 이유로든 경매가 진행되지 않는다면 맥이 빠지는 일이다.  그 뿐만이 아니라 이해관계인이 많을 경우 각종 이의신청으로 경매 진행을 방해하기 때문에 진행이 더디고 변수들이 많이 생기게 된다.

(9) 눈에 보이지 않는 위험도 있어 서류만으로 권리분석을 할 수 없다

같은 가등기라고 해도 담보가등기와 소유권 이전 청구권 가등기는 채권계산서나 경매신청을 하기 전에는 구별할 수 없다.  담보 가등기인 줄 알고 낙찰을 받았으나 나중에 소유권 이전 가등기로 판명이 난다면 소유권 자체를 가질 수 없게 된다.  또 등기부등본에는 보이지 않는 선순위 임차인이 라든가 유치권자, 법정지상권을 갖고 있는 자가 있을 경우 이런 것을 실제로 확인하지 않고 낙찰을  받았으면 그 피해는 너무나 심각해서 한번 이런 일을 겪는다면 다시 경매에 임하기는 어려울 것이다.

 

 

 

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2021.08.24 - [실전경매바이블] - 경매의 장점 부동산을 가장 저렴하게 구입하는 방법이 경매인 것이다