경매의 진행 절차도 경매 신청과 매각준비

 

■ 경매의 진행 절차도

채권자가 채무자에게 변제를 요구하였을 때 채무자가 이에 응 하지 않으면 마지막으로 행하는 수단이 경매이다.  임의경매든 강제경매든 경매절차에서 특별히 다른 점은 없다.  채무자의 재산을 매각하고 나누어 주는 과정이기 때문에 동일한 것이다. 경매는 채권자의 신청으로 시작하여 배당절차 종결로 끝나게 된다.  경매는 대략 3단계로 이루어져 있다. 첫째는 부동산을 압류하고 매각을 위하여 준비하는 과정이며 둘째는 매각 기일을 정하고 입찰을 실시하여 매각허가를 하는 일이다.  셋째는 잔금납부를 하고 배당을 하며 후속조치로 인도명령과 강제집행을 하면 모든 절차가 마무리된다.

 

 

2. 경매 신청과 매각 준비

 

(1) 경매신청 및 경매 개시결정

채무자가 보통 2회 이상  연체를 하면 채권자는 경매신청에 필요한 서류와 함께 경매 예납금을 납부함으로써 경매절차가 시작된다. 이 신청서에 대한 형식적 심사를 한 이후에 경매개시 결정을 하면 법원은 목적 부동산을 압류하고 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하며 이 사실을 채무자와 소유자에게 송달한다.

 

(2) 배당요구의 종기 결정 및 공고

경매개시 결정이후 7일 이내에 배당요구 종기일을 결정한다.  배당요구를 해야만 하는 모든 채권자들은 이 종기일까지 배당요구를 하여야 한다.  보통은 특별한 사정이 없는 한 최초 매각기일 이전 2개월 이상 3개월 미만의 기간으로 결정되며 특히 임차인은 반드시 이 기간까지 배당요구를 하여야 한다.

 

(3) 매각의 준비

법원은 경매개시 결정 이후 14일 이내에 집행관으로 하여금 목적부동산에 대한 조사를 하여 목적부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는  보증금 액수, 기타현황에 관하여 보고서를 제출하게 한다.  또한 감정평가사에게 부동산 평가를 의뢰하여 그 평가액을 기준으로 최저입찰가격을 정한다.

 

2. 매각의 실시와 대금 납부

(1)  매각 및 매각결정기일의 지정, 공고,  통지

위 절차가 진행되면 법원은 매각기일 및 매각결정 기일을 지정하여 이를 공고한다.

 

(2) 매각의 실시

집행관이 법원의 입찰법정에서 매각을 실시하여 최고가 매수신고인 및 차순위 매수 신고인을  결정한다.  이때 입찰 하고자 하는 사람이 없으면 입찰을 종료하고 다시 새로운 매각기일을 정하여 매각을 실시한다

 

(3) 매각 결정 절차

매각기일 후 최고가 매수신고인에 대한 절차상 문제 및 매각 부동산에 대한 문제가 없고 별다른 불허가 사유가 없으면 매각기일로부터 7일 이내 법원은 매각 허가결정 선고를 한다.  이때 매각허가 결정에 대하여 이해관계인은  즉시 항고 할 수 있다.

◎ 매각불허가사유
º 집행력 있는 정본에 기하지 않은 경매
º 무효의 집행권원에 기한 경매(예 : 무권대리인의 촉탁에 의한 공정증서)
º 무효의  근저당권의 기한 경매
º 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않고 진행된 경매

 

 

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2021.08.22 - [실전경매바이블] - 개인이 진행하는 사경매와 국가기관이 진행하는 공경매로 분류