개인이 진행하는 사경매와 국가기관이 진행하는 공경매로 분류

3. 경매의 분류

경매는 누가 경매절차를 진행하는가에 따라
나누어지는데 크게 개인이 주체가 되어 진행하는 사경매와 국가기관이 주체가 되어 진행하는 공경매로 나누어진다.
자동차 경매 또는 일부 경매 유료 사이트에서 개별적으로 진행하는 것이 사경매의 형태로서 법적 구속력이 없이 자체 규칙으로 진행하여 낙찰자를 결정한다.

국가기관이 주체가 되어 행하여지는 공경매는 한국자산관리공사( KAMCO)에서 실행하는 공매와 법원에서 실행하는 경매로 구분된다.

성업공사는 KAMCO의 전신으로 1962년 4월 '한국 산업은행법'과 '성업공사령'의 의해 설립된 법인이다 1999년 12월 31일 공사법 개정을 통해 회사 명칭을 성업공사에서 한국자산관리공사 ( KAMCO)로 변경 했다. 공매는 신청 원인에 따라서 4가지로 분류하고 경매는 임의경매와 강제경매로 구별된다.


(1) 공매 부동산의 종류
자산관리공사에서 일반인을 상대로하는 매각물건의 종류는 다음과 같은 것이 있다

① 수탁자산 공매
금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용 보유 재산을 처리하기 위하여 자산관리공사에 매각을 위임하여 일반인에게 매각하는 방식을 말한다.

② 국유자산 공매
국유 잡종자산의 처분권과 임대권을 위임받아 일반인에게 매각 하는 것을 말한다.

③ 유입자산
금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO가 법원 경매를 통하여 취득한 재산 및 부실 징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 말한다.

④ 압류자산
국내 징수법에 의한 공매로써 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 국가기관인 세무서 등이 자산을 압류한 후 체납세금을 받기 위해 자산관리공사에 매각을 의뢰하여 일반인에게 매각하는 방식이다. 보통 공매되는 자산의 90% 정도가 이런 압류자산인데 법원 경매와 별 차이가 없게 된다.

(2) 법원경매에 종류
법원경매는 채무자나 담보 제공자가 경매절차에 동의하여 부동산에 미리 저당이나 전세권, 담보가등기 등 담보권을 설정하여 이를 근거로 진행하는 임의경매와 판결이나 기타 집행권원을 근거로 진행하지만 채무자의 매각에 대한 동의 없이 진행하는 강제경매로 나눌 수 있다.

① 임의경매
담보권을 가진 채권자가 자신의 채권을 우선변제 받기 위한 절차이다. 전세등기를 마친 전세권자나 저당 권자, 저당권과 유사한 성질을 가진 담보 가등기권자가 신청한 경매를 의미한다. 변재기간이 지난 채권일 경우에는 별도의 재판없이 담보된 부동산에 경매를 신청할 수 있다. 이 때 필요한 신청서류로는 다음과 같다.

경매신청서
부동산 등기부등본 : 1개월 이내로 발급된 등기부 등본 첨부
부동산목록 : 등기부등본 표제부를 참고하여 별지작성 이해관계인표 : 채권자/ 채무자(소유자) /압류/ 근저당권자/ 가압류 순으로 별지작성
채무자/ 소유자의 주소변동사항 기재된 주민등록초본 또는 법인등기사항증명서 : 증빙이 안 된 경우 추후 보정명령으로 발급

② 형식적 경매
일반적으로는 금전채권의 기초하는 경매를 임의경매라고 하지만 민법, 상법, 기타 법률의 규정에 의해 자산의 보관 또는 정리, 가격 보전 등의 다른 목적으로 부동산을 환가 하는 경우도 있는데 이를 형식적 경매 하라고 하며 소유주가 동의했 다는 점에서 임의경매 범주에 든다고 볼 수 있다.
담보권 실행을 위한 경매(임의경매)의 예에 따라 실시한다.
보통은 공유물 분할 할 때 발생하며 현물 분할이 불가능한 경우 공유물분할판결을 집행권원으로 하여 경매를 통하여 금전으로 나누기 위한 경매가 제일 많으며 한정승인이 재산 분할의 경우 상속권자에게 나누어 주기 위한 상속재산의 경매와 유치권의 기초한 경매도 형식적 경매로서 임의경매 절차에 따라 실시한다.

③ 강제경매
채무자가 매각을 통하여 채권자에게 변제하면 되겠지만 그것을 거부할 경우에는 채권자가 국가 공권력에게 신청하여 강제로 매각하여 변제받는 것을 강제경매로 한다.
강제경매를 신청하려면 일단 채무가 확정되어야 한다 채무를 확정하는 것은 법원에 신청함으로써 시작되며 여러가지 형태로 결론이 날때 이것을 기초로 경매를 신청할 수 있는 권리를 확보하게 된다. 여기에는 이행판결과 가집행 선고부 판결, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권 증서 등이 있다.
이것을 집행권원이라고 하는데 이것을 가지고 채무자의 의사와 관계없이 채무자의 재산을 강제로 매각 하는 것이기 때문에 강제경매라고 한다.이때 필요한 서류는

경매신청서
채무명의( 판결문, 명령문, 각종 증서, 약속어음 공정증서 등)
집행권원 송달증명서
부동산등기사항증명서
주민등록등본 등이다.

(3) 경매 있어서 강제경매와 임의경매
경매참여 하는 입장에서 절차상 강제경매와 임의경매에서의 차이점은 없다. 그러나 실전에 있어서는 중요한 차이가 있다. 임의경매는 저당권을 설정하거나 전세권을 설정할 때 이미 물건에 대하여 충분한 검토를 하게 된다. 선순위에 임차인이나 각종 용익물권이 있다면 당연히 부동산 가치가 줄어들기 때문에 이를 감안하여 저당이나 전세권을 설정하게 된다. 따라서 물건이 비교적 안전하고 또 대부분의 경매 물건들이 이에 속한다. 그러나 강제경매의 경우에는 사정이 다르다. 원래 채무자의 재산이 없었다면 아무런 변제를 받을 수 없을 텐데 재산이 있는 것을 알게 되어 경매신청을 한 것이므로 부동산에 어떤 하자가 있다고 하더라도 경매를 신청 하게 된다.

따라서 입찰하는 입장에서 보면 강제경매가 임의경매 보다 훨씬 위험하다. 특히 다가구주택에 있어서는 입주하고 있는 모든 사람들이 선순위인 경우에도 강제경매를 진행하므로 각별한 주의가 필요하다. 드물게 경매에서 매각기일 이후 최고가 매수신고인이 결정 되었는데도 경매가 취소 되는 경우가 있는데 경매를 취소 하는 방법이 임의경매와 강제경매는 차이가 있다.

임의경매 경우에는 채무가 변제 되었으면 저당권 설정을 말소한 후 말소된 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결문을 제출하여 경매개시결정에 대한 이의 신청을 하고 받아들여지게 된다면 최고가 매수신고인이 잔금을 납부하지 않은 경우 경매절차는 취소된다. 강제경매의 경우에는 약간 다른데 확정된 최고가 매수 신고인이 있을 경우 경매 취소함에 따른 동의서가 필요하고 만일 동의서를 첨부 하지 않았을 경우 경매절차 정지 및 경매개시결정 이의신청의 소송을 거쳐 경매를 취소 해야 한다. 통상은 교통비, 소송 비용 등을 감안하여 최고가 매수인에게 실비를 제공하고 동의서를 받는다.


(4) 강제경매와 임의경매의 차이점

구분	강제경매	임의경매
집행권원	필요	불필요
경매 절차의 정지 사유	강제집행의 취소. 정지 등을 명한 재판 정본, 화해조서 정본을 제출	담보권의 부존재를 증명하는 서류 제출
공신력 효과 의 유무	유	무
실체상 흠이 경매절차에 미치는 영향	청구이의 소로서 다툴 수 있음	이의신청, 즉시항고 가능

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2021.08.21 - [실전경매바이블] - 경매란 구입하고자 하는 사람이 가격을 결정하는 매매의 방식이다