부동산의 양도와 세금 (양도소득세 과세 원인)

■ 부동산의 양도와 세금

 

1. 양도소득세

1.1 총론

양도소득세는 소득세법 제 94조 제 ①항 규정된 토지나 건물, 사업용 고정자산의 영업권, 비상장주식, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말한다. 양도소득은 시가(時價)의 앙등에서 발생하며, 높은 양도소득세율은 거래를 규제하는 효과를 가져온다. 양도소득세는 1967년 부동산 투기억제에 관한 특별조치법에 따라서 폐지되었으나, 1974년에 동법이 폐지되면서 부활되었다.

 

(1) 양도 소득세 과세 원인
양도소득세가 과세되는 '자산의 양도' 라 함은 자산의 등기. 등록과 관계없이 소득 세법상 열거된 자산을 매도(賣渡). 교환(交換). 법인에 현물출자(現物出資) 등 으로 사실상 유상(有償) 이전하는 것을 말한다 이 경우 유상이전이란 거래대가 로 금전 등을 수령하는 적극적인 자산의 유입뿐만 아니라 자산 유입없이 채무(물상보증채무 포함)의 소멸대가로 자산을 이전하는 경우도 포함한다

① 양도로 보는 경우
㉠ 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등
㉡ 협의매수, 수용, 공매, 경매 등
㉢ 대물변제
㉣ 공동사업자의 현물출자
'조합'에 대한 현물출자의 한다.
조합에 대한 자산의 사실상 유상이전 (출자)에 해당하여야 한다.
조합원은 당해 공동사업에 대한 채권. 채무. 손익 분배에 대하여 공동으로 책임.경영 하여야 한다(약정 상 위임 가능)
※민법상 조합이란 공동사업을 약정한 2인 이상이 조합계약( 민법상 합병계약)을 하여 성립한 단체를 의미하며, 조합구성원이 조합에 대하여 등기 여부와 관계없이 사실상 조합지분을 취득( 유상) 하고, 반대급부로 부동산 등의 출자의무를 이행(이전)하는 경우 소득세법상 양도로 보는 것이다.
㉤ 부담부증여

 

 

 

② 양도로 보지 않는 경우
㉠ 환지처분 또는 보류지( 保留地 )충당
(비교) 택지개발지구로 지정된 토지를 사업시행자와 환매특약부 매매계 약을 체결하여 개발 후 새로운 지번의 토지를 공급받는 조건으로 양도 하는 토지는 환지처분에 해당하지 아니한다.
(비교) 주택건설촉진법이 적용되지 아니하는 일반 재건축을 하면서 종 전 주택의 부수토지 중 공사비에 갈음하여 시공사에게 이전된 토지 면 적은 소득세법상 체비지가 아니므로 일반 재건축 결과 세대수의 증가 로 인한 대지의 공유지분 감소분은 유상양도에 해당한다.

▲ 체비지(替費地) : 사업시행자가 해당 법률에 의하여 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 사업비용으로 부담하게 하는 토지(보류지를 포함)
▲ 보류지(保留地) : 사업시행자가 해당 법률에 의하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 공공용지 또는 체비지로 사용하기 위해 보류한 토지

 

㉡ 양도담보 자산으로 소유권이 이전 되는 경우

㉢명의신탁해지
㉣매매 원인 무효로 자산이 이전되는 경우

㉤재산분할청구권의 행사로 소유권이 이전 되는 경우

㉥공유물의 분할
㉦토지거래 허가를 받지 아니하여 무효인경우
㉧본인이 경락 받은 경우
㉨소유권 이전 등기 전에 어음부도로 당초 계약이 해지 되는 경우
㉩양도로 이전되었으나 증여로 추정되는 경우
배우자 또는 직계존비속에게 양도한 자산의 증여추정

특수관계자가 개입된 양도시의 증여추정

 

 

 

 

 

 

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2021.10.14 - [실전경매바이블] - 부동산의 보유와 세금 3