부동산의 보유와 세금 3

6. 부동산 임대와 부가가치세

(1) 부동산 임대소득
① 토지나 건물 등을 임대하고 받는 소득에 대하여 부가가치세가 과세된다.

② 부동산임대업자가 관리비 (수도료, 전기료 등 공공요금 등)을 구분하여 징수 하지 아니하고 받은 때는 전체 금액이 과세표준이 된다.
※ 관리비를 구분하여 징수하면 과세표준에서는 제외되나 관리비에는 청소비, 난방비 등은 포함되지 아니하므로 청소비, 난방비는 구분하여 징수하여도 과세표준에 포함된다.

③ 부동산을 임대하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 국세청장이 정하는 이자율에 대한 만큼은 임대소득으로 본다.( 이를 간주임대료라하며, 세금계산서 발급 대상이 아니다.)

④ 부가가치세 신고시 부동산임대 공급가액명세서를 첨부하여야 한다. 또한 임대계약을 갱신할 경우 계산서 사본을 제출하여야 한다.



(2) 부동산 임대소득의 수입시기
① 임대료를 받기로 한 날이 수입시기이다. 따라서 월세를 받지 못하였어도 약정한 기일에 세금계산서를 발행해야 한다.

② 상가 신축 중의 경우에 연대보증금을 미리 받는 경우에는 선수금으로 처리하고 간주임대료 계산 시점은 임차자가 실제로 사용하거나 사용하기로 한 때이다.

③ 월 임대료를 선불 돈을 후불로 받는 경우
㉠ 선불 또는 후불 임대료 x 각 과세기간의 월수/ 계약 기간의 월수
㉡ 월수의 계산은 해당 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 1월로 하고, 해당 계약기간의 종료일이 속하는달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니한다.

(3) 부동산임대용역 과세표준 계산( ①+② )
① 부동산 임대용역의 과세표준 계산( ㉠+㉡ )
㉠ 과세기간의 월세 (월임대료) 합계금액
㉡ 보증금에 대한 간주임대료 : (전세) 보증금 x 이자율 x 임대일수/365 (366)
* 국세청장이 정하는 이자율 : 2021. 3월부터 연 1.2%로 국세기본법시행규칙의 국세환급 가산금의 이자율과 동일 수준으로 결정된다.

② 임차인의 부담으로 건물을 신축(자본적지출 포함)하고 일정기간 임대 후에 임대인에게 반환하기로 하는 조건의 임대인 경우에는 동 신축금액 임대기간으로 안분하여 임대인은 과세표준으로 부가가치세를 신고하고, 임차인은 같은 금액을 이연비용으로 계산하여 임차 기간에 안분하여 비용 처리하여야 한다.

③ 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공 (전대) 하는 경우
㉠ 당해기간의 전세금 또는 임대보증금에서 임차시 지불한 전세금 또는 임대보증금을 차감한 금액으로 한다
㉡ 이 경우 임차한 부동산중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차시 지불한 전세금 또는 임대보증금은 다음 산식에 의한 금액을 제외한 금액을 한다.

④ 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대 구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음의 산식을 순차로 적용하여 과세표준을 계산한다.
㉠ 토지 임대료와 건물 임대료 구분
토지분에 대한 임대료 상당액 또는 건물분에 대한 임대료 상당액
임대료 등 x 토지가액 또는 건물가액/ 토지가액과 정착된 건물 가액의 합계액
㉡ 토지임대 과세표준 = 토지분 임대료 x 과세되는 토지 임대면적/ 총 토지임대면적
㉢ 건물임대 과세표준 = 건물분 임대료 x 과세되는 건물 임대면적/ 총 건물임대면적,

7. 주택임대소득과 종합소득세

(1) 주택임대소득에 대한 소득세 과세 요건(①,②를둘다만족해야 함)
① 거주자 본인과 배우자가 합산하여 2개 이상의 주택을 소유하는 경우
② 주택을 임대하는 경우
※ 1개의 주택을 소유하고 있는 경우에는 비과세
※ 고가주택 (기준시가 9억원초과)과 국외에 소재 하는 주택의 임대소득은 1주택인 경우에도 과세
※ 원룸 또는 다가구 주택을 신축하여 각 호별로 구분 등기하지 않는 경우는 1주택으로 간주한다.


(2) 간주 임대료에 대한 과세
① 간주임대료란 전세 또는 월세 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주하여 과세하는 금액을 말한다.
② 과세요건 (주택수기준 - 보유주택수는 부부 합산)

③ 주택 간주임대료의 계산
간주임대료 = (보증금 등 - 3억원)의 적수 x 60% x 1/365 (윤년은 366) x 정기예금이자율


(3) 사업자등록 및 종합소득세 신고
① 주택 임대소득이 과세되는 사업자에 해당될 경우 면세사업자 사업자 등록을 해야 하며,
② 매년 2월 10일까지 직전년도에 발생한 수입금액, 주요 비용 등을 사업장현황 신고서에 기재하여 사업장 관할 세무서를 제출하고,
③ 주택 임대소득과 기타 타소득을 합산하여 5월에 종합소득세 확정신고를 하여야 한다.

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2021.10.12 - [실전경매바이블] - 부동산의 보유과 세금 2