부동산의 보유와 세금 1

■ 부동산의 보유와 세금

부동산을 보유하게 되면 매년 6월 1일 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에게 부과되는 재산세를 납부해야 하며 재산세의 기준이 되는 공시가격이 일정 규모를 넘으면 그 초과분에 대하여 종합부동산세를 납부해야한다.
또한 재산세에 부과하여 내는 지방교육세와 도시지역에 부과하는 재산세도시지역분과 지역자원시설세를 추가로 납부해야 한다. 재산세와 지방교육세 등 부가세는 지방세로써 고지서 한장에 부과되고 종합부동산세는 국세이므로 12월에 별도 고지된다.

1. 재산세

(1) 재산세란?
재산세는 일정 시점에 재산을 보유하고 있는 사실에 대하여 과세하는 조세로서 해당 재산의 보유 사실과 이로 인한 수익창출력에 착안하여 과세하는 수익세적 세금이며보 보유세에 속한다.
재산세는 개인이나 법인이나 상관없이 같은 가액이라면 같은 세액을 부담하는 대표적인 물세이다. 재산세 과세 기준일은 매년 6월 1이다.

주택은 토지와 건물을 통합하여 시가 기준으로 평가하여 '주택분 재산세'로 하고, 나대지나 일반건축물 부속토지 등에 대하여는 '토지분 재산세'로 하며, 주택 이외의 건축물에 대하여는 '건축물 재산세'로 하고, 선박.항공기에 대하여는 '기타재산세' 로 과세한다.


(2) 재산세의 특징
① 재산세는 물건 중심의 물세이다.
② 재산세는 부채를 공제하지 않고 재산가액을 기준으로 과세한다.
③ 재산세는 개인과 법인을 구별하지 않고 시가 표준액으로 과세한다.
④ 재산의 이용 상황에 따라 차등 과세한다.


(3) 과세 주체
재산세를 부과하는 곳은 부동산 소재지를 관할하는 시. 군. 구 등 지방자치단체이다.

(4) 납세의무자
① 원칙적 납세의무자
㉠ 재산세 과제 기준일( 매년 6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자
㉡ 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분권자( 지분 표시가 없는 경우는 균등한 것으로 봄), 주택의 건물과 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가 표준액의 비율로 안분 계산한 부분에 대하여 그 소유자

② 예외적 납세의무자 : 과세기준일 현재 소송. 소유자 행방불명 등으로 사실상의 소유자를 확인할 수가 없는 경우에는 일정 요건을 갖춘 자를 납세의무자로 의제한다.
㉠ 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자
㉡ 상속이 게시된 재산으로서 상속 등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 주된 상속자로서 민법상 상속지분이 가장 높은 사람, 상속지분이 가장 높은 사람이 두명 이상이면 그중 나이가 가장 많은 사람
㉢ 미신고 종중재산의 경우 공부상 소유자
㉣ 국가 등과 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자, 국가, 지방자치단체 및 지방자치단체조합이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지로서 사실상 조성이 완료된 토지의 사용권을 무상으로 받은 자가 있는 경우에는 그 자를 매수계약로 본다.
㉤ 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기. 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자
㉥ 환지 방식에 의한 도시개발사업 및 정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보유 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

③ 소유권 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자. 이때는 재산의 사용자에게 미리 통지하여야 한다.

(5) 납부기한

* 주택분 재산세액이 5만원 이하인 경우 7월에 전액 고지 가능



(6) 과세표준

※ 주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과제 하며, 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세한다.
※ 공정시장가액비율
토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70
주택 : 시가표준액의 100분의 60

(7) 재산세 세율

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2021.10.02 - [실전경매바이블] - 부동산의 취득과 세금 3