부동산의 취득과 세금 1

■ 부동산의 취득과 세금

부동산을 취득하고 등기하면서 내야하는 세금으로는 먼저 취득세가 있고 취득세에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야하는 인지세가 있다.

또한 부동산 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야하며, 이외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부 해야 한다.

1. 취득세

(1) 취득세란 무엇인가?
취득세는 토지, 건물 등 취득세의 과세대상 물건을 취득한 자가 부담해야하는 지방세로서 지방자치단체에 내는 세금이다. 취득세는 토지등 재산권의 경제적 소유권이 이동하는 경제적 유통과정에 담세력을 포착하여 과세하는 유통세적인 성격과 재산권의 취득 행위자에게 과세하는 행위세
적인 성격을 가진다. 취득세는 지방자치단체의 주요 세 입원이고 부동산 취득 물건의 소재지를 관할하는 서울 특별시, 광역시, 도가 과세권자이며 그 징수를 위임받은 시장, 군수, 구청장이 과세,징수 한다


(2) 취득의 요건
① 취득물건에 대한 사실상 배타적 지배력을 행사할 수 있는 지위에 있을 것
② 취득에 따른 경제적 이익이 존재할 것
③ 지방세법상 취득으로 의제 할 것

(3) 취득의 유형
부동산에 취득이란 매매 신축 교환 상속 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말한다

① 승계취득
㉠ 유상승계취득 : 매매, 교환, 현물출자 등
㉡ 무상승계취득 : 상속, 증여, 기부, 법인합병

② 원시취득
㉠ 토지 : 공유수면매립, 간척
㉡ 차량, 기계장비, 항공기 : 제조, 조립
㉢ 건축물 : 신축, 증축, 제축,이축
㉣ 광업권, 어업권 : 출원
㉤ 선박 : 건조
㉥ 민법상 시효취득

③ 간주취득
㉠ 토지 : 지목변경
㉡ 건축물 : 개축, 대수선
㉢ 차량, 기계장비, 선박 : 종류 변경
㉣ 과점주주의 주식취득

④ 특수한 취득의 형태
㉠ 주체구조부에 부착한 부대설비의 취득 : 은행이 건축물에 금고설치, 리스 대여 회사로부터 엘리베이터를 리스하여 설치한 경우 임대 건물의 소유자가(건물주)가 납세의무
㉡ 연부취득
㉢ 생산되는 상품과 각종 동산(차량,기계 장비,선박, 항공기 등)의 취득
㉣ 합의계약 해제와 취득 판단 : 합의계약 해제를 추후에 한 경우에는 이미 취득이 유효하게 성립된 이상 그 취득이 발생된 상태에서 취득의 효력에는 아무런 영양이 없는 것이다.

(4) 납세의무자

① 본래적 납세의무자
부동산, 차량, 기계장비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합시설 이용 회원권 및 승마 회원권을 취득한 자

②의제 납세의무자
㉠ 토지의 지목변경, 개수,선박, 차량 및 건설기계의 종류 변경을 한 자
㉡ 건축물중 조작 설비등의 주체구조부 소유자
㉢ 외국 항공기등 대여 시설 이용자에게 대여하기 위하여 임차하여 수입하는자
㉣ 시설대여업자, 지입차주
㉤ 주택조합용 부동산의 조합원

③ 과점주주의 주식 또는 지분을 취득한 자
※ 과점주주 : 주주 또는 유한책임사원 1인과 대통령령이 정하는 친족 기타 특수관계 있는 자들의 소유주식의 합계 또는 출자액의 합계가 당해 법인의
발행주식 총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과하는자
- 비상장법인의 사실상의 주주, 사원일것
- 주식 또는 지분을 취득할 것 (단, 설립시 취득하는 경우 제외)
- 보유주식 비율이 50%를 초가할 것
- 집단성(Group) 형태
- 개인 또는 법인 소유 불문

※ 특수관계인의 범위
- 본인과 혈족(6촌이내). 인척(4촌이내). 배우자(사실혼 포함)등 친족관계. 임원. 사용인 등 경제적 연관관계, 주주. 출자자 등 경영지배 관계에 있는 자
- 어느 일방이 타방(본인)의 특수관계인에 해당되는 경우 세법을 적용할 때 타방(본인)도 그 일방 (특수관계인)의 특수관계인으로 간주
☆경영지배의 기준
- 영리법인 : '관계법인'의 30% 이상 출자 또는 사실상 지배(임원의 임면권 행사, 사업방침 결정등 법인의 결정에 사실상 영향력을 행사)
- 비영리법인 : 이사 과반수 또는 30% 이상 출연하고 1인이 설립자

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2021.09.28 - [실전경매바이블] - 경매와 부동산 관련 세금