낙찰 부동산의 판매 방식

■ 낙찰 부동산의 판매 방식

낙찰받은 부동산은 결국 매매를 통하여 수익을 발생시켜야 하는데 어떻게 보면 낙찰받는 것보다 매매 하는 것이 훨씬 더 중요하다 할 것이다. 아무리 비싸게 받은 부동산이라 해도 원하는 가격으로 잘 판다면 잘못된 입찰이 아니기 때문이다. 반대로 아무리 잘 낙찰받은 물건이라 할지라도 팔찌 못하고 가지고 있다면 잘못된 경매라고 할 수 있다. 결국 시장이 물건 분석에 대한 평가를 내린다고 할 수 있다.

낙찰받은 부동산이 시장에서 높은 평가를 받도록 수리를 완벽하게 하는 것도 중요하지만 부동산에 대한 판매 마케팅도 중요하다 할 것이다.
물건의 종류에 따라 다르지만 낙찰받은 물건의 90% 이상은 부동산 중개업소에서 거래가 성립된다. 판매루트별 장.단점은 다음과 같다.

 

1. 부동산 중개업소

도시지역이라면 어느 곳을 막론하고 부동산 중개업소가 많이있다. 전국에 대략 11만여 곳이 넘다보니 낙찰받은 물건의 대부분은 이런 주변의 부동산 중개업소에서 거래가 이루어진다. 매각대상 주변에 많은 부동산 중개업소가 밀집되어 있으나 정작 필요한 중개업소는 한 곳이다.

(1) 매도자의 입장에서 본 부동산 중개업소
낙찰을 받아서 부동산을 수유하게 되면 매도자가 된다 부동산 중개업소에 매도자로 물건을 내놓으면 대게 물건에 대해 불리한 점을 듣게 된다. 그래야 물건값을 깎기 때문이다.
이런저런 물건의 약점을 듣고 판매 가능한 금액을 듣다 보면 경매를 잘못했나 하는 생각이 들 때도 많다. 그러나 기본적으로 부동산 중개업소는 중개를 위하여 매도인과 매수인의 가격 절충을 해야 하고 아무래도 현금을 갖고 있는 매수인 편에 서서 물건 가격을 흥정하는 것이 쉽기때문에 판매 가격을 점점 내리는 것을 요구하게 된다.

따라서 자꾸 끌려가는 것보다는 처음 가격 조사 시 판단했던 거래 가능 금액을 주장하는 편이 더 마음 편하다. 또 우리나라는 아직 전속중개계약이 자리 잡지 못하고 있다. 매도인은 중개업자를, 중개업자는 매도인을 서로 믿지 못하기 때문이다.
매도인의 입장에서 볼 때 유능한 중개업자를 선임하여 믿고 맡기는 것이 편할 것이다. 전문가가 알아서 팔아 주니 어차피 나갈 중개수수료라면 굳이 이곳저곳을 다닐 필요가 없기 때문이다. 그러나 현실은 그렇지 못하다.

위임받은 중개업자가 광고비를 내서 광고해 주거나 보고서를 작성하여 현재의 상황에 대한 브리핑을 하기 어렵다. 그냥 물건만 확보해놓고 무작정 매수인이 나타날 때까지 기다리고 있으니 매월 대출이자를 부담해야하는 매도인 입장에서는 조바심이 날 수밖에 없다. 사정이 이렇다 보니 중개업자도 매도인이 자신에게만 물건을 내놓을 것이라고 기대도 하지 않는다. 결국 모든 부동산 중개업소에 매물 물건을 내놓는 것이 매도자 입장에서는 최선이 된다. 부동산 중개업소를 찾는 방법은 국토교통부 홈페이지에서 부동산 중개업 조회를 찾아 해당 지역의 부동산중개업소의 전화 번호를 찾을 수 있다. 웬만한 지역은 반경 2 km 이내에 50곳 이상의 중개업소가 있다.

모든 중개업소에 매물을 내놓고 가장 능력 있는 부동산중개업소를 찾는 것이 효율적이다. 주거용 부동산이라면 반경 2 km 이내에 모든 부동산중개업소에 물건을 내놓고 본인과 인연있는 중개업소를 찾는 것이 현명할 것이다

 

(2) 협력자로서의 부동산 중개업소
여러 부동산 중개업소를 다니다 보면 사진과 잘 맞는 부동산 중개업소가 있다.  여러 부동산 중개업소 중에서 나와 절친한 부동산 중개업소가 생기게 마련이다.  다른 부동산 중개업소에는 잘 가지 않게 된다.
경매를 하는 입장에서 보면 친한 부동산 중개업소는 입찰에 필요한 정보를 전화만으로도 제공해 주고 낙찰받은 물건을 신경써주니 협력업체로서 꼭 필요하다. 그러나 항상 기억해야 할 것은 부동산 중개업소는 중개를 목적으로 영업을 하는 곳이지 나를 위해 존재하는 공간이 아니라는 것이다. 나를 위해 희생이 될 수도 없는 것이고 수수료를 안 줄 수도 없다. 좋은 물건 가져다주고 정당한 수수료를 지불해야 좋은 관계를 오래 유지할 수 있다.

(3) 부동산 중개업소의 판매 가격 결정 요령
판매 가격은 물건에 따라 다르지만 너무 시세보다 저렴한 가격에 내놓으면 즉시 팔리지만 이익이 적게 난다. 급등하는 지역에서는 부동산 중개업소에서 제 3자 이름으로 직접 계약하여 미등기 전매를 하는 곳도 있다.

가장 안전한 방법은 일단 고가로 시장에 내놓고 일정한 시간마다 조금씩 가격을 인하하는 것이다. 저렴한 가격으로 한번 내놓으면 다시 가격을 조정하여 올리기란 결코 쉽지 않다.  차라리 시장에서 가장 높은 가격으로 내놓는 것이 오히려 이익이 극대화되는
경우가 많다.  몇 달을 준비한 부동산을 몇 주 안에 못 팔아 초조해 할 필요가 없다.  
부동산을 매각하다보면 부동산은 임자가 따로 있다는 말을 실감하게 된다.  전혀 생각지도 않았던 곳에서 갑자기 계약이 되기 때문이다.

 

2. 인터넷의 활용

인터넷의 매물란에 올리는 방법이다.  포털사이트든지 생활 정보지의 홈페이지에 올리는 방법인데 월세 라든지 가격이 저렴한 빌라나 오피스텔 등에 적합하다 아무래도 인터넷 사용 계층이 젊은층이기 때문에 부동산의 가격이 저렴한 물건들이 인터넷 광고에 적합하다.  단지 요즘은 양심적이지 못한 일부 중개업소에서 고객을 끌어 먹으려고 없는 물건을 터무니 없는 가격으로 내놓든지 일부 물건으로 도배를 하는 경우가 있어 정작 게시판에 올리면 몇 시간도 안 되어서 게시판에서 밀리는 경우도 있다.

3. 생활 정보지

요즘 폐지를 수집하는 사람들이 많아 실제로 읽고자 하는 사람들이 생활정보지를 구경하기가 어려워졌다 수년전만해도 서민영 주택의 대부분은 생활정보지로 거래를 했다. 고가의 부동산은 광고효과가 미미하고 거의 불가능하지만, 부동산 중계수수료를 아끼고자 하는 서민층에서 주로 이용하였다.  빌라나 소형 아파트 전세,  월세가 효과가 있는 편이다.

4. 벽보의 활용 요령

역시 서민용 빌라 및 소형아파트에 실수요자를 연결하는데 효과적이다.  길거리에서 흔히 보는 안내 벽보를 의미하는데 전문적으로 벽보만  붙여주는 사람도 있다.  광고 효과는 좋은 편이다.
역시 고가의 부동산이 대상이 아니라 대출이 많아서 적은 비용으로 구입할 수 있는 빌라나 소형아파트에 적합하다.

5. 플래카드가 필요한 경우

건물 임대의 경우에는 거의 플래카드를 사용한다.
상가 임대나 단독 건물에 경우에는 외관의 플래카드가 한 몫 단단히 한다. 아무래도 실제 수요자와 단독으로 연결할 기회가 많기 때문이다. 그러나 플래카드를 걸게 되면 부동산 중개업소의 협조는 얻기 힘들어진다. 실제 수요자가 건물주와 단독으로 계약하여 중개수수료를 주지 않으려고 시도하게 때문이다.

 

 

 

 

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2021.09.21 - [실전경매바이블] - 경매부동산의 수익성 분석