입찰가를 결정하는 방법

■ 입찰가를 결정하는 방법

어느 정도 가격을 써야 낙찰이 될까 하는 문제는 경매 모든 것이라고 할 수 있다.  현장 조사 결과 판매가 가능한 가격도 알아야하며 권리분석의 결과 부담해야 할 모든 변수들을 종합하여 가격을 결정하여야 한다. 그러나 대부분의 경우에 있어서는 권리분석에  별문제가 없고 아파트처럼 가격에 편차가 없는 경우가 많다. 이때 다른 변수들이 없다고 가정하고 입찰가격을 정하는 방법을 찾아보자.

1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법

이 방법은 가장 중요한 방법으로 판매 예상가에서 제 비용과 기대하고 있는 수익을 빼서 입찰가를 정하는 방법이다.  제비용은 물건의 종류와 가격대별로 조금씩 다르게 나타나지만 대략 예상이 가능하므로 매매 가능 시세만 어느 정도 알게 된다면 어느 정도 남기는 경매를 하면 되겠다는 예측이 가능하다.

우리가 경매를 하는 목적이 수익이 목적이라면 당연히 이 방법으로 경매에 임해야 하지만 이런 초심을 지키는 것이 참 어렵다.  돈 욕심이 없는 사람이 어디 있을까? 수익을 많이 내기 위하여 낙찰가를 낮게쓰니 당연히 낙찰 되게 어렵다. 한번 입찰하는 것이 비용도 문제지만 아침부터 한 두시까지 보통 정성이 아니다. 열번 스무번 떨어지고 나면 점차 수익 부분을 생각하지 않고 입찰가를 쓰게 된다. 아무리 비싼 가격에 낙찰 받더라도 팔 수 있다고  믿으면 입찰가를 올리게 된다. 결국 경매를 위한 경매를 할 뿐이고 수익이 없게 된다 초심을 잃지말고 수익을 계산하는데 보수적으로 운영해야 경매에서 제대로 수익을 올릴 수 있다.

 

2. 예상 확률로 결정하는 방법

물건을 조사하면서 한달 정도만 입찰 법정에 매일 출근하다 보면 물건만 보면 대충 얼마 정도 써야 할지 짐작할 수 있다. 정확하지는 않지만 대략 어느 정도 써야 한다는 느낌이 든다.  유찰되었던  지난번 최저가와 현재의 최저가를 보면 금액별로 예상 확률로 표시할 수 있다.  예컨대 전차수에 최저가가 1억원이고 현재 최저가가 8천만원이라고 한다면 시장의 여건에 따라 8천 2백만원 정도면 대략 10%정도, 8천5백만 원이면 30% 정도 이런식으로 가격별로 점차 높이면 낙찰 확률도 높아져서 9천9백만원 정도면 대략 90% 정도로 생각할 수 있다.

만일 쓸수록 낙찰되는것과 이익이 발생하는 것이 반비례 관계가 있으므로 본인의 주관에 따라 낙찰 예상률, 예컨대 자금 사정이 넉넉하면 50% 대로 입찰하고 자금이 부족하다 싶으면 20% 정도로 들어가겠다고 결정하여 입찰하는 방식이다.  경험이 필요하고 자주 법원에 참여해야만 확률을 정하는 감을 잃지 않고 비교적 정확한 입찰 예정가를 맞출 수 있다. 만일 오랫동안 입찰을 하지 않았다면 시장의 변화에 따라 가격이 변화 되고 있음을 빨리  읽어야 한다. 불과 한달만 입찰장에 가지 않아도 시장 상황에 대한 느낌이 다르다.

3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법

이 방법은 경매 사이트에서 발표하는 낙찰률을 참고하여 응찰하는 방식이다.  예를 들어 강남의 아파트 낙찰률이70% 정도라고 한다면 강남에 아파트 입찰시 이 낙찰률을 감정가에 곱하여 입찰하는 방식이다.  예를 들어 감정가  5억짜리 아파트에 입찰 한다고 했을 때 그 지역 아파트 낙찰율이 80%라고 한다면 4억정도에 입찰하는 방식이다. 이 방식은 평균 낙찰률이라는 가이드라인이 있기 때문에 가격 결정에 별로 고민하지 않고 쓸 수 있으며 부동산 시장이 급등하거나 급락할때 시장흐름을 파악하게 어려울 때 사용할 수 있다.  그러나 개별성이 강한 나 홀로 아파트나 단독주택 등에는 별로 효과적이지 못하다.

4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법

이 방법은 최저가로 수익이 날 만한 부동산은 모두입찰 하는 방식이다.  30%씩 저감하는 상황에서 아파트가 단독으로 낙찰되면 수익은 극대화된다. 부동산 경기가 하강하거나 침체기에 의외의 횡재를 할 수 있다. 이 방법은 자금 여력이 있어야 하며 갑자기 여러곳이 한꺼번에 낙찰 되어도 대체할 수 있을 능력이 된다면 최선의 선택이 될 것이다.  한달에 3~4개 정도는 확률적으로 낙찰이 가능할 것이다. 그러나 많은 물건들을 조사해야 하며 다량으로 입찰하다 보면 계약금도 많이 필요하다.  많이 입찰하기 때문에 제대로 물건 조사가 되지 않았을때나 권리분석에 실 수가 있을 경우에는 항상 낙찰이 되기 때문에 위험도 크다고 볼 수 있다.

 

5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령

경매는 최소한 3개월 이후에 매매에 나서게 되므로 부동산 상승기에는 일단 물건을 확보하는 측면에서  시장 동향을 보면서 적극적으로 매수에 나서는 것이 유리하다.
낙찰가가 1회차 입찰에서 감정가 이상으로 낙찰되는 것이 반복되면 부동산 상승기라고 봐도 무방하다.
이런 시기에는 매매가 용이한 아파트라면 조금 무리해서라도 잡지 않으면 낙찰이 잘 안되고 보유하고 있는 물건은 점차 사라져서 나중에는 팔 물건이 없게 될 것이다.

6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법

이 방법은 빌딩이나 토지등 일반적으로 거래가 뜸해서 입찰자가 많지 않은 물건에 적합하다.  유료 사이트에 접촉한 숫자와 최근 접촉한 숫자,  그리고 하루 전에 접촉한 인원에 대한 통계를 내서 예상 입찰 참여인원을 파악한다.
유명 유료 사이트라면 보통 일반적인 아파트일 경우 300명 접속에 5~8명 입찰하지만 빌딩이라면 5명 이내 입찰할 것이다. 특히 입찰 당일 법정에서 물건 명세표를 보면서 최종 결정 하는 사람들을 파악하면 대략 몇 사람이 입찰할 것인가 짐작할 수 있다.

최저입찰가격을 정한후 입찰 예정자가 많으면 점차 올려 쓰는 방식이다.  경매 수업을 참관하러온 교육생을 입찰자로 오인하면 엉뚱한 결과를 내기도 한다.  따라서 진정으로 입찰하려는 사람과 한번 구경이나 하려는 사람을 구별할 수 있을 정도로 오랜 경험에 필요하다.  자신의 모든 재산을 거는 사람의 얼굴은 긴장하기 마련이기 때문이다.

 

 

 

 

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2021.09.17 - [실전경매바이블] - 부동산 감정 평가의 방식 2