부동산 감정 평가의 방식 1

■ 부동산 감정 평가의 방식

1. 원가방식

(1) 개념
가격 시점을 기준으로 평가 대상물건의 재조달 원가에서 감가 누계획을 공제(감가수정)하여 대상 물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법으로써 이렇게 산정된 가격을 원가법에 의한 가격이라고 한다.

감정평가에 관한 규칙 제4조
3. "원가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달 원가의 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

 

(2) 방식
① 원가법에 의한 가격 = 재조달원가 - 감가 누계액
따라서 원가법에 의한 가격은 구하는 방법은 우선 재조달원가를 구하고 그 후 감가 수정을 하여 복성 가격을 구하게 된다.
② 재조달원가
지금 현재 존재하고 있는 평가대상 물건을 가격 시점에서 다시 새롭게 재생산 또는 재취득, 신축 등의 방법을 통해 원시적으로 재취득할 경우에 소요되는 적정 원가의 총액을 재조달원가라고 한다.
③ 감가수정
감가수정이라함은 물리적 감가. 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그의 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업으로서 관찰감가가 이루어진다는 점이 회계학적인 의미의 감가상각과 다른점이다.

 

 

(3) 원가방식의 장.단점
① 장점
㉠ 건물과 구축물, 기계,장치 등 상각자산에 널리 활용할 수 있다.
㉡ 회사 합병시 재평가, 고정자산의 재평가, 기타 공공 또는 공익 부동산의 평가에 효과적이다.
㉢ 시장성이 나 수익성이 없는 부동산에 평가에 활용된다.
㉣ 신축 건물의 가치추계에 적합하다.
㉤ 조성지, 매립지 등 토지 평가에 적합하다.
㉥ 감정 평가사의 주관이 개입될 여지가 적다.

② 단점
㉠ 토지 등과 같이 재생산이 불가능한 부동산에는 그 적용이 어렵다.
㉡ 시장성, 수익성 등이 반영되지 않을 우려가 있다.
㉢ 재조달원가, 감라상당액 파악애 기술적인 애로가 있다.
㉣ 외부에서 관찰이 불가능한 부분은 감가수정해 반영되기 어렵다.


(4) 원가방식의 활용
경매에서 가장 중요한 매각 가능한 금액을 초론할 때 가끔 막막할 때가 있다. 주위에서 한 번도 거리가 된 적이 없는 물건이거나 최근에 거래가 된 적이 없는 단독주택이거나 상가주택, 혹은 나홀로 아파트나 큰 평수의 경우에는 인근 부동산에서 가격을 알 수도 없고 그 가격을 알려 준다고 해도 믿을 수도 없다. 이 때 유용한 평가방법이 이 원가 방식에 의한 평가 법이다.

제조달 원가에서 정확한 원가를 계산할 수는 없으나 건축물에서 대략적인 건축비를 추론할수 있다. 어차피 정확한 원가를 필요로 하지는 않는다. 대략 다시 건물을 짓는다면 얼마 정도인가 하는 정도만 알면 되고 연도에 따라 대략적인 감가상각을 하면 낙찰후 매매 예정가를 대략적이나마 짐작할 수 있다.
이 원가방식에 의한 감정평가 방법의 한계는 실제 거래와 전혀 다를 수 있다는 것이다. 단독주택의 경우에는 5년 이상만 되어도 건물 값은 인정하지 않는 경우도 많다. 또한 가장 중요한 토지에 대해서는 원가 방식을 쓸 수 없어 공시지가에 의존하는 등 불편한 점도 많다.

 

2. 비교방식

비교 방식에 의한 가격산정 방법인 거래사례비교법은 법원의 경매를 위한 감정평가의뢰에 흔히 쓰이는 감정 평가 방법이기 때문에 경매에서는 중요한 의미를 갖는다. 이 방법은 시세보다 물건에 따라 차이가 있지만 대략 5~ 10%, 상가인 경우 20% 이상 과대평가되는 단점이 있다.

이렇게 과대평가되는 가장 큰 이유는 물건에 따라 가격 편차가 크고 매매 시기에 따라 부동산경기와 일반 실물 경기의 영향을 받기 때문이다.
따라서 경매에서 최대한 수익의 극대화를 얻으려면 법원의 감정가가 저평가된 물건을 찾아야 된다. 감정평가에 대한 전문가가 아니라도 본인이 거래사례비교법에 대한 지식을 이해하고 실제 거래가능한 감정평가를 한다면 높은 수익을 기대할 수 있다.

 

(1) 거래사례비교법이란?
대상 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 부동산의 거래 사례와 비교하여 가격 시점과 대상부동산의 현장에 맞게 사정보정 및 시점 수정을 가하여 감정가격을 추정하는 방법이다.

감정평가에 관한 규칙 제4조 [정의]
2. "거래사례비교법"이라함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 선정하는 방법, "임대사례비교법" 이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임대료를 산정 하는 방법을 말한다.

 

(2) 절차

 

 

(3) 거래사례 자료의 수집 요건
① 위치의 유사성 : 지역요인의 비교가능성
거래 사례는 평가대상 부동산과 대체성이 있어야 한다 즉 대상부동산이 속한 지역과 동일성 또는 유사성이 있는 인근 지역이나 동일 수급권 내의 유사지역에 위치하는 부동산의 사례이어야 한다

② 물적 유사성 : 개별 요인의 비교 가능성
대상부동산과 물적 유사성이 있어 개별 요인의 비교가 가능한 사례 여야 한다.

③ 시점수정의 가능성 : 시간적 유사성
일반적인 재화 와 마찬가지로 부동산도 시간의 변화에 따라 그 가격이 변동하므로 거래사례 자료는 시점 수정이 가능한 자료이어야 한다.

④ 사정 보정의 가능성
거래사례 자료는 거래 사정이 정상적이라고 인정되어야 하나 만약 비정상적인 경우라고 판단될 경우라도 정상적인 거래 사정으로 보정 가능한 자료 여야 한다.

⑤ 대표성이 없는 사례의 제거
거래사례비교법에서는 대표성이 있는 사례를 선정하는 것이 가장 중요하다.

 

(4) 거래사례비교법의 장.단점
① 장점
㉠ 현실적 실증적으로 토지 평가에서 중추적 역할을 한다
㉡ 모든 부동산의 평가에 널리 활용된다
㉢ 계산식으로서 쉽고 간편하여 실무에서 가장 많이 사용한다

② 단점
㉠ 비과학적이며 거래 사례 수집이 쉽지 않은 대저택, 빌딩 등에는 적용이 곤란하다
㉡ 시장성이 없는 교회, 학교 등에는 적용이 곤란하다
㉢ 감정인의 개인적 경험과 판단력에 의존도가 높다

 

(5) 거래사례비교법에 활용
경매를 하는 것은 궁극적으로 매각을 전제로 하는 것이기 때문에 가장 중요한 감정 평가 방법이다. 특히 도시 지역내의 주거용 부동산에 경우에는 주위에 부동산 중개업소도 많고 거래량도 많기 때문에 비교적 정확한 평가를 내릴 수 있다. 입찰에 앞서 부동산 물건을 조사 한다는 것은 결국 부동산 중개업소에서 가격을 확인하는 것이 가장 중요하게 때문에 거래사례비교법은 입찰하면서 자신도 모르게 활용하고 있는 것이다.

경매에서 수익을 얻는다는 것은 감정평가사가 감정한 부동산 평가액을 다시 자신이 평가하여 잘못된 감정평가 금액만큼 얻는 것을 말한다.
전문가인 감정평가사 보다 더 냉정하고 객관적인 가격을 평가 한다는 것이 결코 쉬운 일이 아니지만 본인만 부지런한다면 다양한 중개업소를 방문하고 실거래가를 조사하여 정확한 매매 가능 금액을 추론하는 것이 불가능 것은 한 것은 아니다.

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2021.09.15 - [실전경매바이블] - 가격 평가의 중요성