법원의 입찰 요령 2

7. 입찰표의 기재 사항

(1) 사건번호와 물건번호
사건번호는 반드시 기재해야 하며, 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에 기재하여야 하며, 만일 1개의 사건에 1개의 물건일 경우 또는 일괄경매일 경우 물건 번호를 기재하지 않아도 무방하다.

(2) 입찰자 및 대리인의 인적 사항
입찰자가 법인인 경우는 본인이 서명란에 법인의 이름과 대표자의 지위 및 성명을, 그리고 주민번호 란에는 사업자등록번호를 기재한다.
주소는 주민등록상의 주소, 법인은 등기부상의 본점 소재지를 기재하고 날인은 대리인의 도장만 날인한다

(3) 입찰가액 및 보증금액
입찰 가액은 법원이 공고한 최저매각가격 이상으로 입찰 하고자 하는 금액을 기재하고, 보증금액은 최저매각가격의 10%, 재경매의 경우에는 20%에 해당하는 금액을 아라비아 숫자로 기재한다.

(4) 보증금 반환란 및 기재 장소
금액기재란 밑에 보증금 반환란은 입찰에서 떨어진 사람이 보증금을 돌려 받을 때 영수증 대신 기재하는 곳이지만 미리 기재 한다고 하여 어떤 불이익을 받지는 않는다.

 

8. 입찰표 작성시 주의사항

① 사건번호마다 별도의 입찰표를 작성하고 동일 사건에 물건 번호가 있을 때에는 물건 번호마다 별도의 용지를 사용해야 한다.
② 여러 물건이 있을 경우 각각 물건 번호를 명기하여야 한다. 즉 물건 번호가 1번부터 10번까지 있고 모두입찰 할 경우 입찰표는 10장 준비해야 한다.
③ 입찰자가 법인의 경우 법인의 명칭과 대표자의 지위, 성명을 기재하여야 한다.
④ 입찰금액의 기재는 수정할 수 없음. 수정이 필요할 경우 새 용지를 사용하여야 한다.
⑤ 대리인이 입찰하는 경우 위임장, 인감 증명 등을 입찰 표에 첨부하여야 한다.
⑥ 일단 제출된 입찰표는 취소, 변경, 교환이 불가능합니다
⑦ 공동입찰할 경우 공동입찰신고서와 입찰표를 함께 제출하여야 한다.
⑧ 최고가매수인을 제외한 응찰자 본인, 대리인 중 입찰 자용수취증을 반환하는 사람이 입찰보증금을 수령한다.

 

 

9. 입찰의 무효 사유

① 입찰 금액란을 공란으로 비워둔 경우
② 입찰금액을 수정한경우
③ 입찰보증금액이 매각조건상의 입찰보증금에 미달하는 경우
④ 동일물건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우
⑤ 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우 (민법 제 124조)
⑥ 대리인에 의한 입찰의 경우 위임장 또는 인감증명서가 누락되거나 또는 인감증명서상의 도장과 위임장에 찍혀있는 도장이 서로 다른 경우
⑦ 한 장의 입찰표에 수 개의 사건 번호나 물건번호를 기재한 경우
⑧ 민사집행 절차에서의 매각에 관하여 공무집행방해, 공무상비밀표시무효, 부동산강제집행효용침해, 경매입찰방해, 권리행사방해, 강제집행면탈로 유죄 판결을 받고 그 판결확정일날부터 2년이 지나지 아니한 사람이 입찰한 경우

민법 제 124조 [자기계약, 쌍방대리]
대리인은 본인의 허락이 없으면 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못한다. 그러나 채무의 이행을 할 수 있다

 

 

10. 입찰표 접수

입찰표를 접수 할 때에는 작성된 입찰표와 입찰보증금 봉투에 보증금을 넣고 입찰할 봉투를 스테이플러로 봉하고 집행관에게 접수한다.
접수시에 신분증을 제시해야 하며 집행관이 본인 확인을 날인을 하며 입찰자용 수취증을 절취하여 교부하여 준다. 경기가 좋지 않아 경매물건이 많아지면 접수 시간에 갑자기 입찰자가 몰리게 된다. 이럴 경우에는 모든 입찰자가 입찰 할 때까지 접수를 계속 받아야 한다. 일반적으로는 10분에서 20분 정도면 입찰 하는 사람이 더 이상 없으나 많은 경우에는 1시간이나 2시간 동안 길게 줄을 서서 접수하는 경우도 있다. 입찰자가 많아 오후 7시까지 개찰했던 기억도 있다. 일단 입찰표를 접수하여 입찰함에 넣으면 더 이상 미련을 가질 필요가 없다. 자꾸 생각하면 실수 한 것이 있는 것 같아 마음만 불안할 뿐이다.

 

11. 입찰의 진행 순서

① 보통은 오전 10시부터 시작하는데 10시 10분부터 매각물건명세서 등의 서류열람과 동시에 입찰 서류 접수, 11시 열람 마감, 11시 10분에 입찰 마감을 한다. 법원마다 입찰마감시간이 다르니 확인해야 하며 마감 시간까지 대기인이 줄서서 기다리면 접수 시간은 연장될 수 있다.
② 집행관은 더 이상 입찰할 사람이 없음을 확인하면 입찰 마감을 선언한다.
③ 입찰이 마감되면 즉시 개찰을 위하여 입찰 봉투를 사건 번호 순서대로 정리한 후 동일사건에 응찰한 입찰 봉투를 동일 파일에 넣어 최종 정리한다.
④ 개찰을 시작하면 사건 번호를 불러서 개찰을 시작한다.
⑤ 집행관이 개찰의 결과를 공개하여 최고가로 응찰한 사람은 최고가매수신고인으로 선정한다.
⑥ 만일 응찰자가 없을 경우에는 개찰 하지 않고 다음 사건을 진행하는데 집행관이 즉시 입찰의 마감을 취소하고 다시 같은 방법으로 입찰에 붙일 수 있으나 실제로 진행하는 경우는 거의 없다.
⑦ 최고가 매수신청인은 사건번호별로 작성하는 입찰조서 와 법원보관금 납부명령서에 기명날인하고, 입찰보증금 영수증을 받는다.
⑧ 낙찰되지 않은 경우에는 수취증을 반환하고 입찰표를 제외한 보증금이 들어 있는 입찰 봉투를 즉시 돌려받는다.
⑨ 차순위자로 신청하고자 할 때는 보증금을 돌려받기 전에 그 자리에서 신고 여부를 결정해야 하고 일단 보증금을 돌려 받으면 차순위로 선정하는 것은 불가능하다.

 

차순위매수신고
최고가매수신고인 이외에 다른 입찰자가 할 수 있는 신고로써 입찰보증금을 돌려받지 못하는 대신에 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허되거나, 매각대금을 납부하지 않을 경우 다시 입찰기일을 잡지 않고 차순위매수신고를 한 사람에게 매각을 허가하는 것을 차순위매수신고라고 한다.
집행관이 최고가매수신고인이 결정하고 그 성명과 가격을 부른후 바로 차순위매수신고 여부를 물어 보게 된다. 차순위매수신고를 하려고 한 자가 있을 경우에는 그 요건에 부합되는지 여부를 조사한후 적법 하면 이를 결정하고 그 성명과 가격을 부른다. 최고가매수신고인의 신청 금액에서 입찰보증금을 공제한 차액이상 신청한 사람만 신고 자격이 주어지는데 이것은 2인이상 담합하여 차순위입찰 신고 제도를 악용하는 것을 막기 위함이다.
이 제도는 임차인이나 소유자가 아쉽게 낙찰되지 않았을 때 최고가매수신고인과 합의하여 계약금을 물어주고라도 부동산을 취득 하려고 할 때 주로 사용하는 제도이다.

 

 

민사집행법 제 214조[차순위매수신고]
최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고( 이하 "차순위매수신고"라 한다)를 할수있다.
차순위매수신고는 그의 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.

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2021.09.12 - [실전경매바이블] - 법원의 입찰 요령 1