찾은 물건의 현장답사 요령

■ 찾은 물건의 현장답사 요령

모든 입찰 물건은 반드시 현장에 가서 직접 눈으로 봐야 한다.
처음에는 열심히 조사하다가 시간이 조금 지난 후에는 나태해지면서 자신의 능력을 과시하다가 엉뚱한 낙찰을 받는 경우가 발생한다. 그것은 서류를 보는 물건과 실제 눈으로 보는 물건은 느낌도 다르고 과대 평가가 될 수도 있기 때문이다. 경매에서 가장 안전한 수익은 저평가된 물건을 찾는 것인데 이러한 물건을 찾는 가장 확실한 방법은 실제로 부동산 현장에서 찾는 것이기 때문에 반드시 부동산 주변의 현장을 둘러보아야 한다.
이때 주의 사항은 다음과 같은 것들이 있다.

1. 1층이 빌라나 구분상가인 경우

서류상으로는 1층이나 뒷면이 절기면에 붙어 있는 경우에는 절기면에 붙어 있는 면에서 곰팡이가 생기고 습도가 높아서 제값을 받기 어렵다. 다른 곳과 비교하여 가격을 낮게 평가해야 한다.

2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다

부동산 중개업소마다 견해가 다르고 실력도 다르다. 근처에서 수십년동안 중개를 한곳과 새로 생긴 곳 하고는 정보의 내용과 깊이에서 차이가 많다.
이 때 물건을 조사할 때 가장 중요한 것은 절대 거짓말을 해서는 안 된다는 것이다. 부동산의 시세를 알아볼 욕심으로 사지도 않을 거면서 매수인을 가장 한다거나 매도인처럼 한다면 부동산 전문가인 중개업자는 한눈에 알아보고 인간적으로 경멸하며 가격을 성의 없이 알려줄것이다. 경매하는 것이 나쁜 일이 아닌데도 불구하고 상대를 속이려 든다는 것은 옳은 일이 아니다. 경매에 투자하려고 한다고 솔직하게 말하면서 대신 나중에 낙찰되면 잘 팔아 달라고 부탁하는 것이 현명한 일이다. 솔직하게 대하는 사람에게 누구나 솔직하게 대하는 법이다.

3. 등기부등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다

(1) 미등기 건물
등기되지 않은 건물이 있을 경우 토지는 가치가 떨어지므로 현장에 미등기 건물이 존재하는지 반드시 확인해야 하며 제시 외 건물 있는 경우에는 낙찰시 불허가 될 수 있는 요인이 되기도 한다.

(2) 유치권 주장 안내문
유치권은 법원에 신고하지 않아도 성립되지만 통상 현장에 반드시 경고문이 붙어 있다. 플랜카드나 안내문이 있는 경우 생각지도 않은 법정소송이 진행될 수 있으므로 현장조사시 반드시 확인한다.

(3) 분묘기지권
분묘의 공시 방법은 동분이므로 토지를 낙찰받고자 한다면 현장을 확인할 때 분묘의 존재 여부를 반드시 확인해야 한다.

4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다

층수나 임의 개조한 부분이 있는지 확인한다. 불법 증. 개축을 한 경우에는 낙찰 후 본래의 건축허가대로 이행할 것을 명령 받을 수도 있다. 형사적 책임은 없으나 이행강제 명령을 이행하지 않아 받을 수 있는 과태료는 각오해야 한다.

5. 예정 수리비 산정을 해야 한다

아파트의 경우에는 내부만 수리비가 필요하지만 단독주택이나 상가주택 혹은 빌딩인 경우 수리비의 비중이 높다. 현장조사시 대략적인 수리비를 산정하여 입찰가에 반영해야 한다.

6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다

임차인인지 소유자인지 확인해 보고 가급적 당사자를 만나서 대화하는 것이 유리하다. 물건에 대한 내력도 확인해 볼 수 있고 장차 어떻게 처리할 것인가 확인할 수 있다. 낙찰 받은 이후에 명도에 도움이 된다.

7. 관공서에서 필요 서류를 발급받는다

기본적인 서류는 유료 사이트에 올려져 있지만 필요에 따라 입찰 부동산의 서류들을 발급 받아 변동사항을 확인한다.

서류명	확인사항	발급처
도시계획확인원(도시지역)토지이용계획확인(도시이외의 지역)	도시계획 저촉여부, 건축허가 구분, 용도지역, 지구 확인, 개발제한구역 확인	시,군,구청
환지예정지증명원	환지확정 후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경 전 지번, 지목, 면적 확인	시행청
등기부등본	소유권을 포함하여 각종 권리관계 확인	등기소
토지대장	임야를 제외한 공부상 권리관계, 지목, 지번, 면적 등 확인	시,군,구청
임야대장	임야에 대한 공부상 권리관계, 지목, 지번 면적 등 확인	시,군,구청
건축물 관리 대장	건축물에 대한 공부상 권리관계, 지번, 면적, 건축 구조, 건축년도 등 확인	시,군,구청
지적도	토지의면적, 경계, 위치, 지역 확인	시,군,구청
공시지가확인원	표준지와 비교하여 정한 객관적인 토지 가격	시,군,구청
주민등록등본	점유자 및 임차인의 전입세대 열람 확인	동사무소

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