경매지와 경매 사이트 보는 법 1

■ 경매지와 경매 사이트 보는 법

경매지나 유료경매 사이트나 결국은 같은 페이지를 보고 있는 것이다. 경매사이트에 나와 있는 내용은 경매를 위해서 필요하기 때문에 올려놓은 것이므로 구석구석 숙지할 필요가 있다. 경매 정보 회사의 사이트들은 약간씩 차이는 있으나 결국 큰 차이는 없다 최근에는 대법원 법원 경매 사이트도 유료사이트처럼 편집이 되어 있는데 이 편집 방법의 구체적 내용을 반드시 이해한다. 보통 당일부터 15일 이내 입찰하는 물건들이 게재되는데 기본 페이지가 있고 추가로 자세하게 들어가는 페이지가 있다. 어느 경매 페이지에 나 공통적으로 들어가는 내용이 있는데 무슨 뜻인지 모르면 곤란하다.

1. 유료 경매정보회사의
홈페이지 구성

경매정보제공회사의 홈페이지 구성은 회사별로 차이가 난다. 보다 효과적으로 고객이 원하는 물건을 찾고, 찾은 물건에 대한 각종 정보를 제공하기 위해 다양한 콘텐츠를 갖추고 있다.


(1) 경매정보의 메인 화면
어느 사이트에 접속하든 지역별로 법원별로 혹은 조건별로 원하는 물건을 찾으면 그 물건에 대한 기본 페이지가 나오게 된다. 이번 페이지의 구성은 회사별로 조금씩 다른데 그것은 편집 과정상의 문제이고 내용상으로는 큰 차이가 없다. 공통적으로 구성되어 있는 내용은 다음과 같다.

① 사건번호
경매 사건 접수 순서대로 사건 번호가 매겨진다. 예컨대 2020 타경 52754 라면 2020년도에 52754
번째 접수된 사건이란 뜻이다. 여기서 타경이랑 경매 사건을 표시하는 약어이다. 이 번호는 오늘 경매가 취하되거나 종결이 되어도 지워지지 않고 영원히 보존되는 번호이다. 이 사건 번호만 알고 있으면 굳이 주소나 채권자를 이야기 하지 않아도 바로 찾을 수 있는 장점이 있다.


② 법원가 경매계
서울동부지방법원에서 경매 2계가 담당이란 뜻이다. 접수는 법원마다 따로 한다. 즉 법원 별로 접수를 하기 때문에 같은 사건 번호라도 법원별로 여러곳이 동시에 나타나게 된다. 우리나라의 법원수는 58 개이며 추가로 법원이 더 생길 수 있다. 1계는 사건이 200개를 기본으로 만들었다. 만일 사건이 증가하면 경매계가 추가로 늘어나게 되고 줄어들면 경매계끼리 통폐합을 해서 숫자를 조절한다.
법원에 경매계에 숫자만 봐도 대략 얼마나 경매에 붙여지는지 알수 있다. 토요일에는 법원이 쉬기 때문에 한 달에 20계 이상 경매가 진행될 때는 하루에 2개에 경매계가 동시에 진행되기도 하고 심하면 3계가 동시에 진행되어 하루 종일 경매를 하는 경우도 있다.


③ 매각기일
경매를 진행하는 날짜와 시간을 표시하는 난이다.
대게 오전 10시부터 경매를 진행하는데 오후에 진행하는 법원도 있다. 10시부터 진행한다는 의미는 입찰을 그때부터 하는 것이 아니라 서류열람을 시작하는 시간을 말하는 것으로 접수마감은 되게 11시 이후이다.


④ 주소
물건지의 주소를 말한다. 물건을 답사할 경우 이 주소를 찾기 위하여 프린트를 하게 된다.


⑤ 물건 종별
물건의 종류는 다양하다.
아파트, 주택, 다가구( 원룸등), 근린주택, 근린상가, 근린시설, 다세대(빌라), 대지, 농지, 임야, 잡종지, 공장용지, 과수원, 공장, 아파트형공장, 사무실, 건물 숙박시설, 숙박( 콘도 등), 승용차, 화물차, 중장비, 선박, 교육시설, 종교시설, 오피스텔, 주유소, 창고, 농가 관련 시설 등이 있다.


⑥ 감정가
경매 신청시 법원에서 의뢰한 감정평가서의 가격을 의미한다. 감정평가서의 선정은 전자추첨에 의한다. 일반적으로는 이 감정가가 1회 최저 경매가가 된다.


⑦ 건물 면적
집합건물의 경우 전용면적을 의미한다. 공유지분은 표시되지 않으며 특별히 표시하는 경우도 있다. 일반적으로 쓰는 몇 평형은 건물 등기부등본에 오르지 않으므로 의미가 없다.


⑧ 대지권
집합 건물 있어서 토지의 지분을 의미한다. 재건축이 추진 될 때 가장 중요한 것은 토지의 지분이므로 낡은 건물을 구입할 때 중요한 의미를 갖는다. 일반적으로 빌라는 감정가의 40% 정도 차지하며, 아파트의 경우는 감정가에 30% 정도이고 오래된 연립주택의 경우에는 감정가에 50% 정도 차지한다.


⑨ 매각물건
경매 붙여지는 물건을 의미하는데 집합 건물인 경우에는 토지와 건물의 일괄매각으로 표시하고 지분경매의 경우에는 그 매각지분을 표시한다.


⑩ 사건접수
사건이 처음 접수된 날짜를 의미한다. 2002년 7월 1일 접수 분부터 신법이 적용되므로 구분하여 표시하는데 사건 접수한지 오래되면 될수록 복잡한 물건임을 짐작할 수 있다.

⑪ 입찰방법
기일입찰인지 아니면 기간입찰인지 표시하는 난이다 호가경매는 없으므로 둘 중 하나가 된다.


⑫ 감정가
감정평가사의 감정가를 말하는 것으로 일반적으로 최초 1회차 최저매각가격으로 입찰 하게 되는 금액이다. 몇 차례 유찰 되어도 최초의 감정가는 그대로 표시한다.


⑬ 최저가
금번 차수의 최적화를 의미한다. 일반적으로는 1회 유찰에 20% 저감되나 일부 법원은 30% 저감된다. 감정가의 70% 나 80%로 계산한다. 공매는 감정가의 10%씩 5회 균등하게 저감하여 입찰하게 하지만 법원경매는 전차수의 70% 나 80%로 비율이 균등하다


⑭ 보증금
일반적으로는 최저가 10%를 보증금으로 한다. 본인이 입찰하는 금액과 관계없이 보증금은 최적가의 10%이다. 가끔 황당한 경매를 하는데 입찰가에 동그라미를 하나 더 하면 열배 비싸게 응찰한 결과를 낳는다. 그러나 보증금은 최저가의 10%로 정확히 응찰 하였기 때문에 유효한 경매가 된다.


⑮ 소유자
현재 소유자를 말한다. 전소유자가 있을 때 저당이 되었다 해도 현 소유자를 표시한다.


⑯ 채무자
은행에서 대출을 받아 부동산에 구입했다면 소유자와 채무자가 동일 하겠지만 부동산 소유자가 채무자에게 보증을 써서 경매가 진행된다면 소유자와 채무자는 다르게 된다. 대출 계약자를 의미한다.


⑰ 채권자
경매 신청자를 의미한다. 채권자들이 많아도 모두 표시되는 것이 아니라 신청 채권자만을 의미한다.


⑱ 입찰 진행 내용
1차부터 입찰기일 및 최저매각가격, 입찰의 결과를 표를 표시한다. 입찰중간에 변경되거나 일시정지 등도 표시되어 진행 상태를 알게 한다.

(2) 메인 화면의 사진 및 위치도

① 사진 및 지적도
사진 부분 및 위치도 부분은 클릭하면 크게 확대하여 볼 수 있다. 감정평가서에 있는 사진 이외에도 회사별로 여러 컷이 들어 있는 경우가 대부분이다. 위치도와 지적도 역시 클릭하면 확대가 가능하여 자세히 볼 수 있다. 전자지도 역시 간편하게 클릭하면 확대와 축소를 자유롭게 할 수 있어 경매대상 부동산의 위치 파악에 도움이 된다.


② 건물 현황
평형별, 전용면적, 건축용도, 가격별로 토지와 건물이 정리되어 있다. 오른쪽에 등기보존일이 있는데 건축 준공일이 등기보존일은 아니다. 미등기 상태로 장기간 방치하다가 나중에 보존등기를 한다면 준공일과 실제 등기일과는 차이가 날 수 있다.


③ 감정평가사의 요약
감정평가 시점과 감정평가서의 내용 중 중요한 것을 발췌하여 한눈에 알 수 있도록 한 두 줄로 요약되어 있다. 부동산에 실제로 조사할 가치가 있을지 판단하기 위해 필요하다. 참고사항란은 감정평가서에서 제외된 내용중 입찰에 참고할 만한 내용이 있는 경우에는 요약되어 나와 있다.

집합건물의 경우에는 대지권 지분이 중요한데 가끔 대지권이 감정 되지 않고 나오는 경우가 있다. 등기 하지 않아도 대지권 지분은 있는 경우에는 감정평가를 하는 경우가 있고 1984년 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 발효되기전의 집합건물인 경우 건물만 입찰하는 경우가 있으므로 아파트, 빌라, 연립 등 집합건물의 경우에는 대지권 지분이 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다.

이전글 보기

2021.09.08 - [실전경매바이블] - 인터넷상의 블로그와 카페