경매지와 경매 사이트 보는 법 2

1. 유료 경매정보회사의 홈페이지 구성

(3) 임차인 현황과 등기부등본

① 임차인 현황
주거용 부동산이나 상가에 입찰하고자 할 때 가장 중요한 것은 임차인이나 점유자이다. 그중
주택임대차보호법이 나 상가건물임대차보호법상의 대항력있는 임차인이 가장 중요한데 그 현황란에 전입일과 확정일자일, 배당요구일 등이 표시된다. 만일 임차인이 없는 경우에는 점유자를 표시하며 실제로 살고 있는 사람을 모를 경우 동사무소에서 전입자를 확인 후에 전입되어 있는 사람이 있는 경우에만 전입 세대 열람을 표시한다.

② 등기부등본 현황
등기부등본에 올라 있는 모든 채권자에 대하여 정리되어 있다. 권리의 종류와 관리자 및 청구금액을 표시한다. 소유자는 기본으로 올라가 있으며 각종 저당이나 가압류의 관리자와 채권최고액 압류인 경우는 압류권자가 표시되고 소멸여부 등이 표시되어 있다. 참고란에는 사건번호를 기재하는데 이중경매인 경우에도 사건번호를 명기한다. 소멸여부란 말소기준권리에 의해 소멸 여부를 표시하는데 경매정보 회사에서 책임지지는 않으니 단지 참고만 해야 한다.


(4) 낙찰사례 분석

최근 낙찰물건, 낙찰가율, 평균유찰횟수, 평균 입찰인원수 등을 표시하여 입찰가격을 정하는데 도움이 되는 정보를 주는 난이다. 매일 그날의 조회수를 표시하고 누적 조회수도 표시한다. 최근의 추세와 입찰 인원을 판단하여 사례 분석 예상가를 참고하여 입찰가격을 결정하는데 참고자료로 사용한다. 업체에 따라 조회 동향을 그래프로 나타내어 한눈에 보게 하기도 한다.

(5) 메인 화면에 부수된 관련 자료

① 토지 이용 계획 열람
토지 입찰에 관해서는 중요한 내용이다. 토지는 어떤 용도로 사용할 수 있는가 하는 것으로 토지의 거래가격이 결정되므로 토지이용에 관한 자세한 내용이 필요하다. 모든 토지는 주소와 지번만 알면 토지이용계획 확인원을 발급 받을 수 있는데 별도의 비용없이 클릭하여 하위 화면에서 확인할 수 있다.

② 감정평가서
감정평가서란 감정 평가 대상물의 시장 가치 및 각종 권리의 가치를 최고 최선의 이용을 전제로 해서 화폐단위로 산정한 일체의 서류를 말한다. 법원이 경매개시 결정을 내린 후 즉시 감정평가사나 평가 법인을 전산으로 선정하여 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참고하여 1회 최저매각가격을 정한다.
실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하나 이중경매의 사건에서 공유자 지분도 추가로 경매를 진행시켜야 한다면 집행 법원에서는 추가된 지분만큼 지분의 감정가격을 더한 가격으로 최저매각가격을 정하기도 한다. 감정인은 부동산을 평가하여 결정한 감정가격의 산출한 근거를 밝혀야 하고 평가사항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여 평가서를 만든 후 법원에 제출하는데 보통 민원실에 매각기일 1주일 전부터 비치하여 열람하게 한다.

③ 현황조사보고서
법원이 경매개시 결정이 내려지면 집행관으로 하여금 부동산의현황, 점유자, 임차인이 있는 경우에는 임차보증금, 차임 등 경매 대상 부동산의 현재 상태를 조사하게 하는데 이때 집행관이 법원에 보고하기 위해 작성한 보고서가 현황조사보고서이다. 민사집행법에 의해 14일 이내에 제출하여야 한다. 현황조사보고서에 들어가는 내용은 다음과 같다.
㉠ 부동산의 위치,현황, 용도, 구조
㉡ 공부상과 실제가 다른 경우에 그 내용
㉢ 점유자, 점유부분, 점유의 원인, 점유기간
㉣ 제시 외 건물이 나 건축 중인 경우 그 사항


④ 전입세대 열람내역
경매 부동산의 임차 내역을 알기 위해서는 관할 동사무소에서 신분증과 경매부동산의 등기부 등본을 제출하고 주민등록표열람 및 등.초본 신청서를 작성하면 동사무서 담당이 전입 세대원의 전입 연월일이 표시된 열람표를 발급해준다.
비용이 건당 300원이며 등기부등본 대신에 경매지를 가지고 가도 발급에 지장이 없다.

⑤ 매각 물건 명세서
매각물건명세서는 경매대상 부동산 물건에 대하여 법원에서 작성한 설명서이다. 매각물건명세서에는 아래의 내용이 기재되어 있다.
㉠ 부동산을 표시한다.
매각부동산의 표시 및 감정평가액, 최저매각가격이 기재되어 있다.
㉡ 점유관계 등을 표시한다.
매각부동산의 점유자 및 그 점유권원, 임대차기간, 보증금, 차임,주택이라면 전입신고일자, 상가라면 사업자등록신청일자, 확정 일자, 배당요구여부 등이 기재되어 있다.
㉢ 매각 즉 낙찰로 인하여 효력을 잃지 아니하는 부동산 위의 권리 또는 가처분을 표시하고,
㉣ 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요를 표시한다. 집행법원은 입찰자를 위하여
매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서 사본을 매각기일 1주일 전부터 법원에 비치하여 누구든지 열람할 수 있도록 하고 있다.

민사집행법 제 105조 [매각물건명세서 등]
① 법원은 다음 각호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여 한다.
1. 부동산의 표시
2. 부동산의 점유자와 점유의 권원.점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가 처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는것
4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요
② 법원은 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다

⑥ 문건 접수내역
경매가 기입등기 된 이후의 모든 서류의 접수할 내용과 송달된 내역이 표기되는 난이다. 변경이나 정지, 낙찰이 불허가 되었을 때 접수된 서류 내역을 보면 그 원인을 대략 짐작할 수 있다. 송달 유무를 보면 송달이 잘 안되는 채무자나 소유자 이외에도 이해관계인이 누구인지 쉽게 알 수 있다.

⑦ 등기부등본
경매에 붙여진 부동산은 등기부등본이 발급되어 있다. 토지와 건물 모두가 발급되어 있고 집합건물 경우에는 한부가 발급되어 있으므로 본인이 일부러 다시 발급 받을 필요가 없다. 어차피 경매기입등기 이후에 물건의 변동은 경매기입 등기에 있는 압류의 효과때문에 입찰하는 입장에서는 고려할 필요가 없다.


(6) 아파트 단지 현황 : 건물정보 및 현장 조사

건물에 관한 정보를 제공한다. 아파트의 경우 건설사 및 세대수, 사용승인일, 최고층 및 주차 대수, 관리실 연락처 등 다양한 정보를 제공하고 네이버 부동산과 연계되어 도면 및 현재 매물, 시세 정보, 실거래가 등도 제공된다. 체납 내역은 물론 경매정보업체의 자체 현황조사 보고서 등도 첨부되어 있다.

 

2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다.

메인화면으로 부동산을 보다 보면 확실하게 눈에 띄는 물건들이 있다. 본인이 관심 갖고 있는 물건이거나 입찰에도 자금상 문제가 없는 경우 일차적으로 제출된 서류만으로 권리분석을 해본다.
물건 명세서나 임차인 현황을 보면 웬만한 물건은 인수 해야 할 부분이 있는지 즉시 알 수 있고 유치권이나 기타 복잡한 권리 관계가 있는 경우 유찰 회수를 보면 조사할 가치가 있는 물건인지 쉽게 판단할 수 있다.

권리 관계가 복잡하더라도 많이 유찰되어서 입찰할 가치가 있는 물건만 따로 리스트를 작성하여 물건을 조사한다. 비치된 서류를 가지고 권리분석을 하는 것은 비용이 들지 않지만 실제를 현장을 답사한 물건을 조사하면 기름값도 그렇고 들어가는 노력이 만만치 않으므로 아무 물건이거나 조사할 수는 없기 때문이다. 이때의 물건을 찾는 요령은 가격이 확실하면서 다른 문제가 없다거나 최저입찰금액이 낮아 낙찰만 되면 큰 수익이 날 만한 물건을 찾아본다. 특히 왜 유찰 되었는지 이해가 가지 않는 물건의 경우는 꼼꼼히 살펴 보아 불필요한 비용의 낭비가 없도록 한다.

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2021.09.09 - [실전경매바이블] - 경매지와 경매 사이트 보는 법 1