법원의 입찰 요령 1

■ 법원의 입찰 요령

입찰할 물건을 찾고 서류상의 권리분석을 하여 현장조사까지 마치면 이제 본격적인 입찰에 들어가며 된다. 법원에 가기에 앞서 법원의 구조와 입찰표 작성 요령을 알아야 사소한 실수를 하지 않는다. 경매와 관련된 법원 조직을 이해하면 낙찰후 어디서 무슨 일을 해야 할지 몰라 헤매는 일을 줄일 수 있을 것이다.

1. 법원의 구조

처음 법원에 가면 왠지 모르게 주눅이 들고 입찰하는 동안에도 마음이 편치 않다. 그러나 매일 법원에 입찰 법정에 나가서 입찰하고 법원 구내식당에서 식사도 하다 보면 나중에는 친근감이 생겨서 활동하기가 편해진다.
입찰 법정에서 되게 배당도 하기 때문에 입찰 법정을 제일 많이 방문하게 되고 경매계, 경매관련 민원실, 가처분이나 강제집행 실시를 위한 집행관 사무실 등 경매 과정에서 많이 방문하게 되는 곳이다. 법원에 조직중 경매와 관련된 부서는 다음과 같다.

(1)경매계
부동산에 대한 경매는 그 부동산소재지의 지방법원이 집행법원으로 관할한다. 각 법원에서는 경매를 담당하는 부서가 집행과 또는 경매계이며 입찰후부터 경매가 끝날 때까지 제반업무를 총괄한다.
경매계는 법원경매를 효율적으로 집행하기 위하여 경매부동산 신청건수 중에 200건 기준으로 묶어서 1 개의 계를 만들고 있으며, 부동산 경매 건수가 많다면 경매계가 많이 존재한다. 지역이 좁다면 몇 개의 계밖에 없다. 토요일은 휴무이므로 경매가 없고 법원에 경매계가 20계가 넘으면 하루에 2 개 이상의 경매계가 한 기일에 입찰을 진행하는 경우도 생긴다. 법원을 표시 할 때는 '00법원 *계라고 표시한다.

(2) 집행관
집행관이란 따로 집행관법에 의하여 법원에 소속된다. 집행관은 10년 이상 법원주사보. 검찰주사보 또는 마약수사주사보 이상의 직에 있던 자 중에서 지방법원장이 임명한다.
집행관의 임기는 4년으로 하되, 연임할 수 없다. 집행관은 재판의 진행과 서류의 송달 기타법령에 의한 사무를 본다.
집행관은 국가로부터 급여를 받지 않으나 실질적 의미에서 국가공무원으로서 그 직무상 불법 행위로 타인에게 손해를 끼친 경우에는 국가가 배상책임을진다. 또한 집행관은 경매 물건 등을 매수할 수 없다.

집행관법 제15조 [ 경매 물건 등의 매수 금지]
① 집행관이나 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매하거나 매각(賣却)하는 물건을 매수(買受)하지 못한다.
② 민사집행법 제 200조의 따른 감정인이나 그 친족의 경우에도 제 1항과 같다.

 

 

2. 입찰 전 확인 사항

입찰 하루 전에 대법원 경매정보 홈페이지에서 당해 경매 사건에 대하여 최종적으로 진행 여부를 확인해야 한다.
입찰기일 하루 전이라도 경매가 취하되거나 연기, 변경, 정지 될 수도 있기 때문이다.
전 낙찰자가 재경매 3일전까지 잔금을 낼 수도 있기 때문에 반드시 하루 전에 변동사항을 확인해야 하며 당일 아침이라도 진행 여부에 대하여 입찰법정에 게시된 사건목록 등을 반드시 확인해야 한다. 아침부터 바쁜 시간을 소비하여 입찰 법정에 갔으나 진행이 되지 않아 허탕을 치는 경우가 있으니 사전에 반드시 경매의 진행 여부를 확인하여야 한다.

 

3. 입찰에 참여할 수 없는 사람

① 재매각에 있어서 전 낙찰자
② 채무자 (소유자)
③ 타인의 매수 신청을 방해한자( 교사자 ),부당하게 담합하거나 기타 경매의 적정한 실시를 방해한자(교사자)
④ 집행법원에 구성하는 법관, 담임 사무관, 입찰 부동산을 감정평가한 감정인과 집행관 및 그 친족
⑤ 경매관련 죄로 유죄 판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년이 경과되지 아니한 자
⑥ 행위무능력자( 미성년자, 한정치산자는 법정대리인의 동의가 있으면 가능, 행위무능력자가 단독으로 입찰에 참여한 경우에는 매각허가결정 시까지 보완하면 가능)

 

4. 입찰할 때 필요한 준비물

(1)본인이 직접 입찰할 때
① 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증 또는 여권 )
② 도장 (없을 때는 무인도 가능)
③ 입찰보증금 (최저매각가격의 10%, 20%의 현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)

(2) 대리인이 입찰 할 때 (대리인 응찰시)
① 대리인 신분증
② 대리인의 도장
③ 본인의 인감이 날인된 위임장
④ 본인 위임용 인감증명
⑤ 입찰보증금

(3) 법인의 대표자가 직접 입찰 할 때
① 법인 대표자 신분증
② 대표자의 도장
③ 법인 등기부등본 또는 초본 1통

(4) 법인에서 대표자 이외의 대리 입찰시
① 대리인의 도장
② 대리인의 신분증
③ 대표자 위임장
④ 법인 인감증명
⑤ 법인 등기부등본
⑥ 입찰보증금


(5) 사단이나 재단의 입찰
종중이나 사찰, 교회등 범인이 아닌 사단이나 재단의 경우에는 대표자나 관리인이 있으면 입찰에 응할 수 있다. 이때의 필요 서류는 다음과 같다.
① 정관 기타 규약
② 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면( 선출 회의록)
③ 사원총회의 결의서( 재산취득)
④ 대표자 또는 관리인의 주민등록등(초)본

(6) 공동 입찰인 경우
① 공동입찰신고서 : 공동입찰 신고용지는 입찰표와 같이 입찰법정에 비치되어 있다. 공동입찰 신고서에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다.
② 각자의 신분증
③ 각자의 도장

5. 입찰시 집행관이 고지하는 내용

① 입찰표의 기재 사항
② 최고가매수신고인의 결정방법, 최고가 매수자로 선정되지 않은 입찰자의 보증금 반환 및 수령방법, 무효로 인정되는 입찰행위
③ 차순위 매수 신고 방법
④ 특별매각조건
⑤ 입찰개시 및 마감 시간 안내
⑥ 대리 입찰 방법
⑦ 공동 입찰 방법
⑧ 기타 주의사항 고지

 

6.입찰 관계 기록 서류의 열람

집행관의 입찰개시 선언후 매각물건명세서 등의 서류 열람이 허용되며 열람시간은 입찰마감 전까지 가능하다. 대부분 오전 10시부터 시작하여 법원에 따라서는 오후 1시에 입찰 계시를 선언하는법원도 있다.
① 입찰물건명세서
② 현황조사보고서
③ 감정평가서

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2021.09.11 - [실전경매바이블] - 찾은 물건의 현장답사 요령