[제3편] 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석

■ 가격 평가의 중요성

경매에서 경매 사건이라고 하는 것은 일단 낙찰되었다 가 계약금을 포기하고 잔금을 납부하지 않은 것이다. 부동산 경매 일단 계약 보증금 10%라도 최소 몇 백만 원에서 몇 천만 원 혹은 몇억이 될 수도 있다. 입찰 하지 않았다면 보증금을 날리지 않았을텐데 써보지도 못하고 눈 멀쩡히 뜨고 막대한 돈을 날리니 그 심정은 이루 말로 다 할 수 없을 만큼 답답할 것이다.

그런데 왜 계약금을 날리게 되는가? 원인은 두 가지이다. 첫째는 잔금을 다 내고도 인수해야 할 권리가 남아있거나, 임차인에게 돈을 물어 줘야 하는 경우인데 이것은 권리분석에 실패했기 때문이다. 경매의 이론 공부를 하지 않았거나 경매를 오래하지 않은 초보들이 법조문을 오해하여 자신이 나름대로 해석한 경우이다.

둘째는 물건에 대한 시세를 잘못 판단하여 너무 비싸게 낙찰 받았기 때문이다. 이두가지 경우 중에 권리분석에 실패하여 계약보증금을 날리는 경우는 드물다. 대부분은 물건 분석에 실패한 것이다. 물건 분석에 실패한 이유는 다양하게 있을 수 있다. 하지만 대부분의 실패원인은 대게 현장답사를 하지 않은 탓이다. 처음 입문을 하여 경험부족으로 물건 분석에 자신이 없더라도 부동산 중개업소에 들려서 가격을 알아 보는 것만으로도 터무니없는 낙찰은 받지 않았을 것이다.

지역의 실정을 가장 잘 아는 중개업소 몇 군데만 들려서 확인 해도 대략적인 시세와 분위기는 판단할 수 있다. 하지만 경매를 통한 재테크를 하려고 한다면 비단 입찰을 위한 가격 조사뿐만 아니라 어떤 부동산을 보더라도 대략적인 가격 평가를 통해 어느 정도 감을 잡고 있어야 한다. 그래야 터무니 없는 가격으로 구입하고 나중에 후회 하는 일이 없을 것이다. 모든 부동산 거래에 중심이 되는 가격 평가에 대하여 알아보자.

 

 

1. 법원 감정가의 위험성

법원에서 감정 평가를 위임받은 평가사가 평가금액을 정하게되는 절차

① 부동산 감정평가에는 감정평가사의 주관이 개입될 수밖에 없어 동일한 부동산이라도 항상 동일한 가격으로 평가 되기는 어렵다.
② 채무불이행으로 파산에 이른  채무자 또는 소유자와 채권자를 위해 호가를 감정가의 반영하는 경우가 많고 이에 따라 감정평가금액이 지나치게 높게 평가 되는 경우가 많다.
③ 감정평가서에는 그 부동산의 평가 금액만 기재 되어 있고, 그 목적물에 대한 이해 관계자와 유치권 같은 권리 행사상에 제약 사항이 존재하는 경우에도 이에 대해 아무런 이상이 기대되지 않으므로 정확한 가치의 추계는 아니다.

 

 

2. 실제 거래 가능가액의 추론

경매에 투자하는 것은 대부분 매매차익을 실현하는 것이다.  부동산의 흐름과 경기의 영향을 받아 매매가 가능한 금액은 수시로 변하게 된다.
따라서 부동산 가격을 평가할  때에는 최소한 6개월이후 매매가 가능한 금액을 산정해야 한다.

투자의 최종 목적은 매매이기 때문에 설사  높은 가격으로 응찰하여 낙찰받았다 하더라도 6개월 이후에 높은 가격으로 매매할 수 있다면 성공적인  경매가 되기 때문이다.
또한 아무리 치열한 경합을 끝에 낙찰을 받았다 해도 매매가 안 된다면 아무 의미가 없다. 이런 의미에서 입찰가를 정할 때에는 경기의 흐름과 부동산 시장의 흐름을 보면서 최소한 6개월 이후의 부동산 거래 가능 금액을 예상해야 정확한 수익을 계산할 수 있다.

 

3. 부동산 내재 가치의 발견

부동산만큼 바람의 영향을 받는 것도 없을 것이다. 소위 투기 바람이 한번 지나가면 실수요자인 매수자나 매도자 모두 대부분 손해를 보고 이익은 바람을 주도한 사람들이나 그들을 추종했던 일부 사람들만이  볼 뿐이다.
재건축이나 재개발이 된다고 한번 바람이 불면 집을 소유한 사람들은 더 오를 것을 기대하여 팔지 못하고 막상 바람이 멈추어서 팔려고 하면 이제는 사려고 하는 사람이 없어서 장기간 보유가 불가피하게 된다. 결국 운 좋게 시기가 맞아서 매매를 한 일부 사람이나 단기간 매입과 매도를 한 투기 세력만 이익을 보게 된다.

일반인들은 항상 남들을 추종하기 때문에 부동산 가격이 오른다고 생각하는 순간 가장 고점이 되는 것은 흔한 일이다.  소위 상투를 잡는다는 것은 추종 매매를  하기 때문에 발생하는 것이라고 볼 수 있다.

그렇다면 가장 안전한 경매 투자는 무엇일까?
단기투자 아닌 장기투자로서   한 발 앞선 부동산 투자가 가장 안전할 것이다.  소액으로 투자할 때는 개발 여지가 있는 지역을 선정하여 저가로 매입을 하여 임대수익에 보면서 기다리는 것이 바람직하다.
또 투기세력이 6개월 이상 작업 하는 일은 드문 일이므로 어느 곳에 투기 바람이 불면 6개월 이내에 매매를 하고 모든 미련을 잡아야 할 것이다.

 

 

 

 

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2021.09.14 - [실전경매바이블] - 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들