부동산 감정 평가의 방식 2

3. 수익방식

(1) 수익환원법이란?
수익방식에 의한 가격산정방식인 수익환원법은 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격 시점에 있어서의 대상 부동산의 가격을 산정하는 것을 수익환원법이라 한다.

감정평가에 관한 규칙 제4조
6."수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금 흐름을 적정한 율로 운동을 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 대상부동산의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

(2) 절차

(3) 순수익을 구하는 방법
수익환원법에 있어서 순수익과 환원 이율을 구하는 것이 가장 핵심적인 내용이다. 순수익이란 대상물건을 통해 일정기간 획득할 총수익에서 그 수익을 발생시키는데 필요한 총비용을 공제한 금액을 말한다. 이 순수익을 산정하는 방법은 다음과 같은 것이 있다.

① 직접법
대상 부동산에서 총수익과 총비용을 직접 구하여 객관화시켜 순수익을 구하는 방법이다.
② 간접법
대상 부동산의 인근지역이나 동일수급권 내에 존재하는 유사 부동산의 순이익을 구하여 이에 적절한 보정을 가하여 대상부동산의 순수익을 간접적으로 구하는 방법이다.
③ 잔여법
부동산의 소득을 토지에 귀속되는 소득과 건물에 귀속되는 소득으로 나누어 토지의 가격과 건물의 가격을 구하는 평가 방법으로서 토지. 건물이 일체로 발생시킨 소득을 토지와 건물에 귀속되는 소득으로 각각 나누고 토지. 건물에 분리된 환원이율을 사용해야 한다는 문제점이 있다.



(4) 환원이율이란?
원본가격에 대한 순수익의 비율을 말하는 것으로서 대상 부동산의 최유효이용을 전제로 한 이율이다.
환원이율을 구하는 방법에는 다음과 같은 것들이 있다.

① 요소구성법(조성법, 합성법, 비율 합산법)
평가대상 부동산의 자본 환원율을 여러가지 결정 요소들에 따라 분해하여 산정하고 이것을 합산하여 최종적인 자본환원율을 결정하는 방법
② 시장추출법
대상 부동산과 유사한 최근의 매매 사례를 분석하여 사정보정과 시점수정 등을 통해 직접 환원이율을 구하는 방법
③ 투자결합법( 투자 분해법)
현실적인 부동산투자가 저당(모기지)과 투자자 지분으로 구성되어 있다는 사실을 기본으로 하여 저당 투자자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률을 모두 고려하여 환원이율을 구하는 방법
④ 엘우드법
금융적 투자결합법을 개량한 것으로 엘우드에 의해 개발된 방법
⑤ 부채 감당법
부채감당률를 이용하여 환원이율을 구하는 방법

(5) 순수익의 환원 방법

① 직접법
상각률을 고려하지 않고 순수익을 직접 환원이율로 직접 수익 환원하여 수입 가격을 구하는 방법

② 직선법
상각률을 가산한 환원이율로 순수익을 수익환원하여 수익가격을 구하는 방법

③ 연금법( inwood 방식)
대상 부동산이 건물과 토지, 기타 상각 자산과 결합되어 구성되어 있는 경우 기업경영에 따른 상각전 순수익에 상각 후 환원이율곤 잔존 내용연수를 기초로 한 복리연금현가율을 곱하여 수익가격을 구하는 방법

④ 상환기금법
대상부동산이 건물과 토지, 기타 삼각 자산과 결합되어 구성되어 있는 경우 상각 전 순수익에 상각 후의 환원이율 축적 이율 및 잔존 내용연수를 기초로 수익 현가율을 곱하여 수익가격을 구하는 방법

(6) 수익환원법의 장.단점

① 장점
㉠ 수익성 부동산의 평가에 유용하다
㉡ 논리적이고 이론적이다
㉢ 정확성이 높으며 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 적다

② 단점
㉠ 비수익성 부동산 등에는 적용하기 어렵다.
㉡ 수익에 차이가 없는 부동산은 신.구의 구별이 없어진다
㉢ 평가대상 부동산이 산출하는 총수익이 파악되고 총비용이 산정되어야 하며 적용할 할인율과 환원율이 적정하게 산정되어야 하고, 미래의 수입 또는 현금흐름은 항상 예측 가능한 것이 아니므로 적용에 한계가 있다.



(7) 수익환원법의 활용
임대료가 발생되는 수익형 부동산을 평가할 때 주로 사용되는 감정 평가 방법이다. 경매 물건 중에서 구분상가나 여관, 오피스텔 같은 물건은 매매 차익을 목적으로 하기보다는 임대수익이 목적인 경우가 많다 장래 노후를 대비하거나 안정적인 수입이 목적인 경우의 투자 방법이다. 이런 부동산을 구입하는 것은 오로지 임대 수익이기 때문에 주변의 임대료를 반드시 조사해야 한다.
수익환원법의 핵심은 공실률과 임대시세에 있기 때문이다.

주변에 빈 사무실이나 상가가 많은 경우 임대 시세가 떨어질 수밖에 없고 또 죽은 상가의 경우에는 시세가 형성되지 않는다. 건물주의 최악의 경우가 공실이다 장기간 공실이 되는 경우 수익환원법은 의미가 없다. 경매물건 이외에도 부동산을 교환거래시 수익환원 법이 활용된다. 얼마나 수익성이 좋은 부동산 인지의 여부가 거래의기본이 되기 때문이다.

구분상가를 분양할 경우에도 월 임대 수익률을 따지는데 물건의 가격이 얼마나 하는가에 따라 다르지만 1~2억 이내의 물건이라면 수익률이 연 10% 이상이라면 거래가 가능하다. 3억 이상의 물건이라면 연 8% 정도의 수익을 올릴수 있다면 무난한 투자가 될 것이다. 그러나 경매 물건 자체의 임대료 상황은 믿지 않는 것이 좋다.

특수 사정에 의해 싸게 임차하는 경우도 있고 주인과 허위 통정하여 비싸게 임차한 것으로 표시될 수도 있기 때문이다. 반드시 인근 주변의 임대 비슷한 임대 상황을 참고하여 가능성 있는 임대 수익을 계산하여야 한다. 임대 수익이 정확해야만 건물을 가치도 정확하게 파악할 수 있기 때문에 가장 중요한 요소이다.

이전글 보기

2021.09.15 - [실전경매바이블] - 부동산 감정 평가의 방식 1