경매부동산의 수익성 분석

■ 경매 부동산의 수익성 분석

경매하는 이유는 수익을 내기 위한 것인데 잘못하면 일만 열심히 하고 수익을 못내는 경우가 발생한다. 경매를 해도 실제로 수익을 내기 어렵다고 하는 것은 사전에 충분히 비용에 대한 검토가 없이 주먹구구식으로 계산하였다가 예상하지 못했던 비용의 발생으로 수익이 악화 되었기 때문이다.  입찰 하기 전에 철저한 분석을 통하여 판매 예정가를 결정하고 예상 비용을 산정하여야 정확한 수익을 계산할 수 있다.  판매가에서 원가를 제공한 금액이 예상 수익이므로 다음과 같은 원가를 사전에 분석할 필요가 있다.

1. 낙찰가

대금납부기한에 납부한 금액뿐만 아니라 지연하였을때 납부한 원금 및 지연 이자를 포함한 금액을 말한다.

 

 

2. 각종 세금

(1) 취.등록세
부동산을 취득할때 내야하는 취득세와 소유권 등기시 납부해야 할 등록세를 통합하여 부담해야한다. 낙찰금액을 기준으로 부담하는데 부동산의 종류에 따라 부담해야 할 금액은 아래 표와 같다.

(2) 국민주택채권 매입
국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발생되는 채권 1종과 2종으로 나뉜다.
① 부동산 소유권 등기를 신청하는 사람이 의무적으로 매입해야 하는 채권은 5년 만기 1종으로 낙찰금액이 아닌 지방세 ② 시가표준액으로 한다. 국민주택채권 매입필증을 소유권등기시 등기신청서에 첨부하여야 한다.
③ 채권은 할인하여 되팔수있다( 할인율 26%, 변동가능)

3. 법무사 수수료

기본 수수료와 부가세, 송달료 등을 포함하여 대략 30~ 40만원 정도 계산하며 대출받을 때 설정 보수료를 포함하면 대략 70만원에서 100만원 정도 예상한다.

 

4. 수리비 및 유익비 분석

낙찰받은 부동산에서 성한 물건을 기대할 수 없다. 누가 점유하든 제대로 관리하지 않으면 함부로 사용하기 때문에 비교적 수리비가 많이 든다.
비용이 많이 들든 적게 들든 수리비는 반드시 들게된다 그렇다면 어느정도 수리를 해야 제값받고 매매가 가능한 것인가?
수리의 원칙은 의외로 간단하다. 수리의 결과가 자신의 마음에 들어야 한다.  자신의 신혼집을 만든다고 생각해야 제대로 된 수리를 할 수 있다. 어차피 매매할 부동산이니까 대충 수리해서 적당한 가격을 받고 팔 겠다는 생각을 가지고 수리를 한다면 제대로 된 수리를 할 수 없어 매매가 잘 이루어지지 않는다.

(1) 기본 수리비
주거용 부동산 기본적으로 도배와 장판은 필수가 되며 외관이 깨끗하지 않다면 페인트를 칠하거나 청소를 하여 첫인상이 좋도록 해야 한다.

(2) 페인트 및 싱크대
부동산은 개별성이 강하지만 대략 10년 이상 된 주택이라면 베란다나 보일러실은 페인트가 필요하다. 특히 주택응 결정권은 주부들에게 있으므로 싱크대는 가장 중요한 매매 포인트가 된다.  대형 평수의 고급 싱크대가 필요한 것이 아니라면 새로 교체하는 것이 낫다.

(3) 전체수리
20년 이상 된 주택이라면 쓸 만한 것이 거의 없게 된다 도배장판 비롯하여 페인트, 전등, 열쇠, 손잡이 등 모든 것을 새로 수리해야한다.
주의하여야 할것은  인테리어를 하면 안된다는 것이다 인테리어는 전기나  페인트, 목공 등 각 부분의 전문가들이 오기 때문에 품질은 우수하지만 가격이 비싸게 된다.  24평 이내의 비교적 저렴한 주택은 다소 전문성이 떨어져도 집수리업체에  맡겨 저렴하게 수리하여야 한다.

낙찰받은 주택에 과도한 인테리어를 하면 가격 경쟁력이 없어져 매매에 어려움을 겪는다. 일방적으로 낙찰가의 10% 이내에서 최소의 비용으로 수리를 해야 한다. 경매에서 앞으로 남고 뒤로 손해를 본다는 것은 대체로 과도한 인테리어 비용으로 매매가 안되어 결국 싸게 매각하게 때문에 발생한다. 그러나 큰 평수의 비싼 부동산은 인테리어를 매수자가 할 수 있도록 그냥 청소만 깨끗하게 한 후 매매 하는 것이 낫다.  개인의 성향에 따라 수리를 천차만별 다르게 하니 차라리 인테리어 비용만큼 그냥 저렴하게 매각하는 것이 수익을 극대화할 수 있다.

(4) 유익비
단순히 수리하는데 그치는 것이 아니라 부동산도 상품이므로 약간의 소품들이 필요하다.  조화, 커튼 장식, 향수, 인테리어 소품, 실내화 등을 비치하여 아파트 모델하우스 같은 분위기를 연출하면 다른 인근의 부동산 보다 높은 가격을 받고 매매할 수 있다.

(5) 대략적인 수리비 산정
수리비는 경제 상황이나 물건의 품질 수리업체 종류등 변수가 너무나 많아 일률적으로  얼마 정도 필요한지는 알 수 없다.  정확한 가격은 나중에 낙찰후 알아보면 되겠지만 입찰할 당시에는 대략적인 가격만 산정하여 입찰 예정가에 참고하면 된다.

 

5. 판매 수수료

부동산 중개시 중개수수료는 부동산의 종류와 금액에 따라 지급액이 다르다. 부동산 중개 수수료는 지방자치단체 조례에 의해서 지역별로 조금씩 다를 수 있다.  다음 중개수수료율표는 서울의 경우이다.

 

 

 

 

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2021.09.20 - [실전경매바이블] - 입찰가를 결정하는 방법