경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어

■ 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어

부동산이나 경매에 관련된 서적을 읽으려면 많은 인내심이 필요하다.  한참 읽어도 머리 속에 남는 것이 별로 없고 며칠 지나면 모두 잊게 된다.  공부를 해야겠다고 아무리 다짐해도 그때뿐이고 책 읽기가 점점 싫어진다.  이렇게 되는 가장 큰 이유는 글을 읽더라도 이해력이 부족해서 무슨 내용인지 잘 모르기 때문이다.  대부분 딱딱한 법률 용어가 원인이다. 그러나 돈버는 일과 공부하는 일에 쉬운 일이 어디에 있겠는가?  어느 정도까지는 인내심을 갖고 공부를 해야 한다.

조금 쉽게 공부 하는 방법으로 경매에 필요한 기본적인 용어들을 먼저 정리하는 편이 도움이 된다.  생소한 용어들이라도 인내심을 갖고 익히면 나중에는 어떤 책을 봐도 정리가 잘 됨을 알수 있다. 가장 오래 기억에 남으려면 단어들이 가지는 어떤 현상을 그림으로 기억하는 것인데 한 단어 한 단어를 그림이 그려질때까지 읽다보면 경매에 관련된 어떤 책을 보더라도 읽는 속도와 이해력에서 훨씬 빨라지고 기억도 많이 되는 것을 느낄 수 있다.

처음에는 용어 공부를 귀찮게 생각해서 대충 건너뛰고 생각하는 경향이 있는데 반드시 여러 번 읽어서 그 뜻을 이해한다면 재미없는 재테크 책이라도 즐겁게 볼 수 있다.  경매 관련 서적에서 항상 나오는 용어들은 이렇게 한 번 정도 정리할 필요가 있다.  기본적인 것은 여기에 실었고 그 외의 것들은 뒤편에서 부록으로 상세히 정리하였다.

 

1. 매각기일

경매 법원이 경매하려는 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날을 말한다.  매각할 시간과 매각할 장소 등을 매각결정기일 14일 이전에 법원 게시판에 공시하고 동시에 일간신문에 공고한다.

 

2. 매각결정기일

매각을  한 법정에서 최고가 매수신고인에  대하여 매각허가 여부를 결정하는 날을 말한다.  매각기일로부터 통상 7일 이내로 지정되며 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게는 개별적으로 통보하지 않고 대법원 경매 정보 사이트에 공고한다.

 

3. 법정매각조건

민사 집행법에서 미리 정한 경매의 일반적인 매각 조건으로서, 모든 경매절차에 공통으로 적용되는 매각 조건이다. 이에는 최저 매각가격 미만의 매각불허, 무잉여금지원칙 위반되는 경우의 경매 불허, 채무자의 입찰불허 등이 있다.

 

4. 특별매각조건

특별매각 조건은 경매절차 있어서 특별히 정한 매각조건을 말한다.  어느 특정 경매절차가 법정 매각조건에  의하여 실시 되는 경우에는 경매기일에 그 매각조건에 내용을 공고할 필요가 없으나, 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지하여야 하며, 특별매각조건으로 매각한 때에는 매각허가결정에 그 조건을 기재하여야 한다.  재경매의 경우 입찰보증금이 20%라는 것이라든가,  농지의 경우 농지취득자격 증명원을  매각결정기일까지 제출하여야 한다는 것 등이 특별매각조건 해당한다.

5. 개별경매 (=분할경매=개별매각)

수 개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산 별로 최저경매가격을 정하여 경매하는 것이 원칙이다. 이것을 개별 경매라고 하는데 이 원칙은 여러 개의 부동산에서 한 개의 부동산의 매각 대금만으로도 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 매각을 허가해서는 안되며, 이 경우 채무자는 매각할 부동산을 지정할 수 있다.

다만 법원은 소개 부동산위치, 형태, 이용 관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 매각하는 것이 더 높은 가격으로 매각할 수 있다고 인정할 때는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄경매로 결정할 수 있다.

6. 매각기일 및 매각결정기일 통지

법원이 매각기일과  매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행 기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기
우편으로 발송한다.

 

7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고

매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때에는 해당 경매 계장인 법원사무관등이 이를 공고해야 한다. 공고는 공고사항을  기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법 외에,  법원이 필요하다고 인정하는 때에는 별도로 그 공고사항의 요지를 신문에 게재하거나 정보통신매체를 이용하여 공지할 수 있다.  현재는 대법원 법원경매 정보 홈페이지에도 게재하고 있다.

 

8. 매각기일의 지정

집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 감정 평가 및 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정한다.

 

9. 매각물건명세서

법원은 부동산의표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요 등을 기재하여  이를 매각결정기일 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 넣고 있는데 이를 매각물건명세서라고 한다.

10. 매각허가결정

매각 허가 결정이 선고된 후  1주일 내에 채무자나 채권자, 소유자나 최고가 매수신고인 등 이해관계인이 즉시 항고 하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 확정의 효과로 7일간의 즉시항고기간이  끝나면 즉시 대금납부가 가능하고 이때에는  등기 하지 않아도 매수인으로 확정된다.  통상은 법원이 통지하는 대금지급기한에 매수 보증금을 제외한 매각 대금을 납부한다.  대금 지급 기간은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.

 

11. 매수보증금

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제공하여야 한다.  매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가 매수신고인이 나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여 한다.  매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금 지급 기한 내에 매각대금을 납부 하면 차순위 매수신고인은  보증금을 반환받게 되고, 만일  최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며,  이후 차순위  매수신고인에 대하여 매각허가여부의 결정 및 대금 납부의  절차를 진행하고 차순위 매수신고인이 매각 대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.

12. 일괄매각

법원은 경매의  대상이 된 여러 개의 부동산의 위치 형태 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각 하도록 결정할 수 있다.  또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외) 이라도 부동산과 함께 일괄매각 하는 것이 알맞다고 인정하는 때도 일괄 매각하도록 결정할 수 있다.

 

13. 취하

채무자가 채무를 변제하거나 채권자와 합의가 이루어져 채권자가 경매신청 자체를 없었던 일로 하는 것을 말한다.

 

14. 취소

잉여가 없는 경매가 되거나 경매 원인의 소멸, 채무의 변제 등으로 법원이 경매개시 결정 자체를 취소 하는 것을 말한다.

 

15. 각하

민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건에 맞지 않아 사건의 일체를 신리함이 없이 배척하는 것을 각하라고 한다.

16. 기각

원고의  소에 의한 청구, 상소인의 상소에 의한 불복신청 등과 같은 신청의 내용을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 패소하여 배척된 것을 기각이라고 한다.

 

17. 채권적 전세

보통 전세계약이면서도 등기 하지 않은 통상의 임대차계약을 말한다.

 

18. 전세권

전세권 설정 계약을 체결하고 전세권이라는 이름으로 등기부에 기재한 물건을 뜻함.

 

19. 아파트

주택으로 사용하는 5층 이상의 공동주택

 

20. 연립주택

한 동당  옆면적 660㎡를 초과하는 4층 이하의 공동주택

 

21. 다세대주택

한 동당 연면적 660㎡ 이하인 4층 이하의 공동주택

22. 다가구주택

여러 가구가 한 건물에 거주할수 있도록 국토해양부 장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축한 주택을
다가구주택이라 한다.  이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

 

23. 다중주택

여러 사람이 장기간 거주할수 있는 구조로 되어 있고, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것으로서 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 주택을 말한다. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것이란 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사 시설은 설치하지 않은 것을 말한다.

 

24. 최저매각가격

경매에 참여할때 반드시 써야하는 기준이 되는 가격으로 그 이상으로 입찰 하지 않고 더 낮은 가격을 쓰면 무효처리가 된다.  경매개시결정 이후에 감정평가를 의뢰하는데 이때의  감정가가 보통 1회 최저매각가격으로 정해지고  한번 유찰될 때마다 20~ 30% 정도 떨어진 가격이 최저매각가격이 된다. 구 민사 소송법에서는 최저경매가 또는 최저입찰가라고 하였다.

 

 

 

 

 

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2021.09.02 - [실전경매바이블] - 직업으로서의 경매와 경매 컨설팅업 2