경매에 관한 편견과 오해 3

6. 경매하면 정말 큰돈을 번다

경매를 하면  비록 어려워진 사람들을 상대하는 거친 일이지만 큰 돈을 쉽게 벌 수 있는 일이라고 대부분 생각한다.  낙찰받은 물건을 부동산에 내놓으려고 하면 경매로 싸게 샀으니까 싸게 내놓으라고 하는 곳이 의외로 많다. 과연 그럴까?

경매를 공부하는 그 많은 사람들 중에서 끝까지 경매하는 사람은 그리 많지 않다.  누구나 경매에 참여 할수는 있지만 누구나 돈을 벌 수는 없다.  그만큼 쉽지 않은 일이다. 우선 물건을 찾는 일이 만만치 않다. 인터넷에서 메일 혹은 하루종일 적당한 물건을 찾기 위해 매달려야 한다. 그 단순한 작업을 계속하면 금방 지루해지기 마련이다.

그렇게 찾은 물건들을 실제로 조사하는 것이  또한 만만치 않다. 지도 혹은 네비게이션을 가지고 온 시내를 헤집고 다녀야한다.  하루 종일 운전하고 다녀도 20곳 이상 다니기는 현실적으로 힘들다. 단순히 구경만 하는 것이 아니고 주변 부동산을 다니면서 각종 정보도 수집해야 하고 시세도 파악하면서 다녀야한다. 보통 일주일 치를 한꺼번에 하는 것이 효과적인 하지만 하루 종일 혹은 며칠씩 조사해야 한다.

그러고 나면 입찰장에 가야 하는데 시장 보다 더 사람들이 몰리는 곳에서 아무것도 하지 않고 몇 시간씩 보내는 것도 그리 쉬운 일이 아니다.  그렇다고 매일 낙찰되는 것도 아니다.  보통 20회 입찰에 1개 낙찰되는 것이 일반적이다. 물론 높은 가격을 적어 낸다면 매일 낙찰 되겠지만 그것이 무슨 의미가 있는가?  입찰을 하는 것은 돈을 벌려고 하는 것이지 낙찰을 받기 위해 경매를 하는 것은 아니다.

낙찰을 받으면 다 끝인가.  최고가로 선정되어 이름을 부르는 순간 기쁨과 걱정이 교차한다. 어떤 물건은 부담도 없고 상쾌한 느낌을 주며 한건했다는 자부심을 주기도 하지만 어떤 물건은 차라리 낙찰이 안 됐으면 하는 물건도 있다. 이제 계약금이 걸리는 순간 팔려서 잔금을 받을 때까지 좋든 싫든 자신의 책임하에 모든 일을 시작해야 한다.  제일 문제가 되는 것은 명도다. 임차인이나 소유자가 낙찰자를 보는 시각은 기본적으로 낙찰자는 돈 많은 사람이고 가난한 사람을 괴롭히며 돈 버는 나쁜 사람들이라는 것이다.

 

이런 임차인이나 소유자를 상대로 적은 이사비용을 주고 내 보내는 것이 쉬운 일이 아니다.  상대편이 감정적으로 나왔을 때 이를 참고 이성적으로 대하는 것은 많은 수련을 거친 이후에나 가능하다. 원하는 이사비용을 주면 간단하다고 생각하겠지만 상대방의 욕심은 대게 끝이 없기 때문에 얼마를 주어도 결코 고맙게 생각하지 않는다. 그리고 이사 비용만큼 수익이 줄기 때문에 그렇게 이사비용을 주고도 남는다는 보장이 없다.  요즘은 많은 경쟁을 물리쳐야 하므로 이리저리 빼고 나면 남는 것이 없다.

제 10편인 명도 편에서 명도 요령에 대하여 상세히 설명하겠지만 기본적으로  약 30% 정도가 명도 하는데 어려움을 주며 그 중 약 10% 정도는 아주 어렵다. 그런 사람들을 만나면 거의 경매를 포기하고 싶어진다. 경매를 많이 하다 보면 별 사람을 다 만나게 되지만 대충 30%는 아주 쉽고 40%는 그저 그렇고 30% 정도가 어려운 것이다.

 

처음에는 대화가 통하는 사람을 만나서 명도를 쉽게 하면 명도가 별것 아니라고 생각했다가 얼마 지나지 않아 제대로 임자를 만나게 된다.  결국 명도가 경매 중에서 가장 어렵다.

그 이후로 수리 해야지, 부동산에 물건 내놓으러 다녀야지, 집구경 시켜야지, 겨울이면 추위에 어는 곳이 없도록 늘 신경 써야지, 청소해야지...
무엇하나 쉬운 것이 없다.  낙찰받은 물건 하나에 최소한 30번은 가야 한다.  집에서 먼곳이라면 더욱 관리가 어렵다. 경매는 발품과 노력으로 수익을 버는 것이다.  결코 남의 것을 거저 빼앗는 강도가 아니다. 부동산 투기는 있으나 경매 투기는 결코 있을 수 없는 것이다.  큰돈 벌기 위해서는 특수 물건을 하면 된다고 권하는  경우를 많이 본다.

경매 분야에서 특수 물건이란 유치권이 신고된 물건이나 선순위 임차인이 존재하는 경우, 지분투자나 토지가 별도로 등기된 경우, 법정지상권이 성립 가능성이 있는 물건들을 말한다.  이런 물건을 하면 금방 큰 돈을 벌 수 있을 것 같지만 경매는 수많은 경쟁자들이 있기 때문에 조금 도움이 될 수는 있지만 일확천금을 꿈꿀 수는 없다.

 

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2021.08.30 - [실전경매바이블] - 경매에 관한 편견과 오해 2