경매에 관한 편견과 오해 2

3. 경매를 당하는지도 몰랐다

빌린 돈을 갚지 못하면 임의경매의 경우라도 보통 연체일 이후 3개월 정도 지난 후에 경매 접수되었다고 통보를 해 준다. 그리고 접수 후에도 부동산 감정평가 해야하고 각 이해관계자에게 송달 해야 한다. 특히 채무자와 소유자에게는 반드시 송달이 되어야만 경매가 진행될 수 있다.

또 신문 공고도 해야하고 입찰기일도 잡아야 하기 때문에 한 달 정도 시간이 필요하다. 대금 납부 하는데 또 1개월, 인도명령에서 집행관이 강제집행할 때까지 1개월 걸리기 때문에 보통 1년에서 1년 6개월 정도 심하면 2년 이상 걸리는 경우도 자주 생긴다.

TV 드라마에서 보는 것처럼 어느 날 갑자기 검은 옷을 입고 머리 짧은 사람들이 들이닥치는 것이 아니다. 충분히 시간을 갖고 경매에 대비할 수 있도록 한다. 요컨대 시간이 문제가 아니라 채무를 변제할 수 있는 능력이 문제인 것이다. 그 많은 시간과 법원의 송달, 집행관의 현황조사, 입찰자들의 방문, 인근 부동산 중개업소에서의 방문 등 수시로 집을 왕래하기 때문에 경매 당하는지도 몰랐다고 하는 것은 한 마디로 말도 안 되는 소리이다.
갑자기 법원에서 집행관이 나와서 살림살이를 길거리에 내동댕이치는 것은 드라마에서나 가능한 일이다.

 

4. 경매는 조직폭력배나 하는 것이다

경매를 하거나 법원 경매 컨설팅을 한다면 아마 주변에서 조직폭력배 와 관련된 사람으로 생각할것이다. 그만큼 경매는 무서운 분야로 알려져 있다. 호가제가 시행되던 1993년 이전에는 실제로 깡패들이 설칠수 있었다. 동산 경매 에서처럼 부동산도 호가제를 시행하다 보니 다른 사람들이 입찰을 조직적으로 방해할 수 있었다. 특히 경매를 직업으로 삼으려고 한다면 매일 법원으로 출근하다시피 해야 하는데 내일 만나는 사람에게 압력을 주는 것은 어려운 일이 아니다.

따라서 경매법정 주위에 소위 브로커 들끼리 서로 담합하며, 담합하지않고 따로 입찰하려는 사람에게는 폭력을 행사하고 접근할 수 없도록 하게 한 것이다. 이로 인하여 저가로 낙찰시키고 시세로 부동산을 매매함으로써 자신들이 이익을 챙기고 그 피해는 채무자와 채권자 모두가 입고 있었다. 그러나 1993년부터 기일입찰제로 입찰방식이 바뀌어서 누가 어떤 물건을 입찰 하는지 알 수 없게 되고부터는 담합을 통한 입찰 방해는 원초적으로 불가능하게 되었다. 또 경매지의 확대와 인터넷을 통하여 경매 정보의 손쉬운 확산은 경매의 대중화에 크게 이바지하게 되었다.

IMF에 대량으로 나왔던 부동산 물건을 2000년도 이후 낙찰받고 부동산 상승기에 경매에 참여한 사람들은 모든 수익을 낼 수 있었다. 이에 따라 각종 경매강좌가 인기를 끌면서 경매는 본격적으로 대중화의 길을 걷게 되었다. 그러나 아직 수십년을 깡패들이 진치고 있는 곳이 경매법정이라는 인식과 드라마나 영화에서 경매 관련 정보를 제공할때 과거의 경매 절차에 관한 자료를 주로 보내기 때문에 아직도 경매는 깡패나 조직폭력배가 설치는 곳으로 알려져 있다.

하지만 이제는 누구라도 가격만 제일 많이 적어 낸다면 경매로 부동산을 소유할 수 있게 되어 사실상 제3자가 방해할 여지가 없다. 요즘은 경매가 많이 대중화되어 입찰법정에 가보면 주부들이나 투자 클럽에서 많은 사람들이 오는데 어떤 때는 남자들이 더 적게 보일 때도 있다. 사실이 이렇듯 누구나 경매에 참여하여 안전한 부동산을 취득하며 재테크를 하고 있는데 고정관념에서 탈피하지 못하고 경매에 참여하는 것을 주저한다면 그만큼 좋은 기회를 잡기는 어려울 것이다.

 

 

5. 경매해봐야 돈이 안 된다

경매를 해 본 사람들 중에서 열심히 경매 봤는데 이것저것 공제하고 나니 앞으로 남고 뒤로 밑진다고 하는 사람이 의외로 많다.  경매에서 입찰에 참여하는 과정을 보면 처음에는 잘 모르기 때문에 최저경매가에 몇 백만원만 더 쓰고 입찰에 임한다.  혹시나 하지만 경매장은 냉정하게 높은 낙찰가를 기록하며 본인은 낙찰이 되지 않는다. 그래도 혹시나 하며 계속 입찰하고 떨어지는 것을 반복한다.  

 

입찰을 한다는 것은 아침부터 부지런히 움직여야 하므로 자꾸 떨어지면 지치기 시작한다. 자꾸 낙찰이 안 되면 입찰가가 서서히 올라간다. 아깝게 낙찰이 안 되는 상황이 계속되면 낙찰이 될 수 있는 금액으로 자꾸만 금액이 올라간다. 결국 자신만 가장 높은 가격으로 단독응찰 하게 된다. 이렇게 되면 부동산이 상승기가 아닌 경우에는 매매 자체가 안 된다. 예매가 안 되면 잔금납부시에 받았던 대출금 이자가 점점 부담이 된다. 결국 손해를 보더라도 팔아치우고 다시는 경매장에 나타나지 않게 된다.  

 

무엇이 가장 문제인가 하면 처음부터 고가 낙찰을 하게 되면 비용과 순익을 보장하기 위해 높은 가격으로 물건을 내놓게 되고 시장가격보다 높게나온 물건이 팔릴리  없으니 장기보유를 하게 되고 그에 따라 싸게 처분하는 악순환이 된다.  결국 낙찰가가 가장 큰 문제인것이다.  경매장에 분위기 때문에 냉정한 수익 분석을 하지 못하고 분위기 편승한 가격으로 입찰을 하였기 때문에 이익이 없는 것이다. 누구나 경매를 할 수 있지만 누구나 돈을 벌 수 있는 것은 아니다.  참고 기다려야 좋은 물건을 만날 수 있다. 기다리는 것도 투자이다.

 

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2021.08.27 - [실전경매바이블] - 경매에 관한 편견과 오해 1