직업으로서의 경매와 경매 컨설팅업 1

■ 직업으로서의 경매

1. 나홀로 경매족

휴대폰앱을 이용하여 유료 사이트에 접속한 후 입찰할 물건을 뽑아낸다. 물건들을 실제 답사한 후 혼자 입찰에 임한다. 사무실 없이 얼마든지 경매를 할 수 있다. 주말을 이용하거나 아니면 저녁 시간을 이용해서 틈틈이 물건 조사를 할 수 있다. 입찰은 가족 중 시간 많은 한 사람을 대신 보낸다. 명도도 직접 하며 집수리 후 부동산에 매물로 내놓는 일을시간 날 때마다 한다.

자신의 본업에 영향을 주지 않고 주말이나 저녁 시간을 이용하여 물건을 조사하거나 부동산중개업소에 내 놓으면 된다. 부족한 자금은 대출을 받아 해결하고 일 년에 한두 개씩 낙찰받는다. 틈틈이 시장조사를 하면 되니 자신의 시간을 얼마든지 계획적으로 이용할 수 있고 정년도 없다. 남녀노소와 관계없고 배움의 정도와 상관없다. 오로지 성실함과 부지런함, 그리고 어느 정도의 지식만 있으면 가능하니 이만한 소호 업종도 없다. 그러나 이러한 나홀로 경매족도 약점이 많다.

첫째, 교류할 대상이 없으니 정보에 어둡게 된다.
인근 부동산 중개업소만 거래하니 폭넓은 정보나 깊이 면에서 부족하기 싶다. 특히 거시적인 부동산 정책이 나 그 정책이 시장에 반영되는 것을 알기 어렵고 부동산의 흐름이나 미래에 대한 예측이 어려워서 늘 낙찰받는 물건만 반복하기 싶다.

둘째, 입찰물건 제한된다.
자본의 열세로 입찰할 수 있는 물건들이 제한되다 보니 늘 소형아파트 나 빌라만 입찰 하게 된다. 따라서 다른 종류의 부동산이나 장기투자를 요하는 토지는 쳐다보지도 않게 된다. 아무리 오래 경매를 해도 실력이 늘지 않는다.

셋째, 전문적인 공부를 하기 어렵다
끊임없이 자기 개발을 통한 공부를 계속 해야 하는데 시간상 쉽지 않고 늘 접하는 물건이 아닌 다른 종류의 부동산에 대하여는 관심도 엷어져서 따로 전문적인 공부를 하는 것은 쉬운 일이 아니다.

넷째, 대형 사고를 치기 쉽다.
모든 일을 혼자 처리하다보면 어느 순간 착각하기 쉽고 몇 번의 성공 후에 자만심이 커져서 권리분석에서 실수를 하게 된다. 종류에 따라 다르지만 한 번의 실수가 돌이키지 못할 정도의 손실을 불러올 수 있다. 위험과 수익이란 같은 말이므로 수익률을 올리기 위해 위험도가 큰 물건에 손댈 경우 치명상을 입을 수 있는데 나홀로 경매를 하다 보니 이런 경우 통제할 수 없어서 결국 문제가 발생하고 이로 인해 그동안 번 돈을 모두 잃을 수 있다.

2. 경매 컨설팅업

경매는 공부하기가 어려운 것이 아니다. 본인이 노력만 하면 변호사 못지않은 실력을 갖출 수 있다. 문제는 그런 실력을 제 3자에게 인정받기 어렵다는 것이다. 어느 정도 경매 실력이 늘어 본인의 종잣돈으로 입찰 하게 되면 낙찰 후에는 아무 할 일이 없게 된다. 입찰할 돈이 없기 때문이다. 누구나 자신의 자금은 한계가 있다.

경매에 대한 지식이 있다고 하더라도 자금이 있어야 입찰장에 갈 수 있지 않은가? 따라서 자신의 실력을 믿고 투자할 수 있는 사람이 필요하다. 모든 부동산 중개업자 및 모든 경매 컨설팅 업자들의 고민이 바로 투자자의 문제이다. 안정적인 투자자를 확보하면 어느 업종이나 발전할 수 있겠지만 그게 그리 쉬운 일이 아니다. 투자자에게 인간적 실뢰와 경매에 대한 실력을 보여 주어야 하기 때문이다.

주위에 인맥으로 투자자를 유치했어도 투자자를 만족시키기는 어렵다. 투자자의 기대수익률은 엄청나게 높은데 실제로 경매를 통해 벌 수 있는 수익률을 너무나 낮다.

시간도 최소 6개월 장기간 투자가 불가피하다. 이런 점으로 힘들게 투자를 유치했다고 해도 지속적인 투자유치가 불가능하다. 경매를 배우면 저절로 투자유치가 되는 것이 아니므로 여기에서 대게 좌절하게 된다. 전세계에서 주식투자를 제일 잘한다고 하늘 워렌 버핏도 연 수익률이 30%의 불과한데 경매는 몇백 %를 기대한다.

한번 잘 투자하여 몇 배 수익이 나는 물건은 다른 사람들이 포기 할 만한 위험을 안고 있다. 남들이 포기한 위험을 자신이 항상 극복할 수 있다는 확신은 거의 오만이라고 봐야 할 것이다. 본인의 노력에 의해 남들과는 다른 노하우를 가지고 지속적으로 높은 수익률을 낼 수 있는 경매를 한다는 것은 말처럼 쉬운 일이 아니다. 또 오래 기다려 주지도 않는다. 2~3회 이내에 낙찰 시켜 주지 않으면 기다려주지 않는다. 따라서 대부분 1회 입찰로 끝나게 되며 지속적인 관계를 유지하기 어렵다.

이렇게 컨설팅업을 한다는 것이 쉬운 일이 아니므로 본인의 실력이 상당한 수준에 이를 때까지는 섣불리 개업하는 것은 무리가 있다. 차근차근 준비하며 내공을 키워야 올바른 컨설팅업을 할 수 있다.

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2021.08.31 - [실전경매바이블] - 경매에 관한 편견과 오해 3