경매에 관한 편견과 오해 1

■ 경매의 편견

일반적으로 경매를 하면 큰 돈을 벌 수 있다고 생각한다 그럼에도 불구하고 실제로는 경매를 하지 못하고 있다. 돈벌이가 된다고 생각을 하면서도 쉽게 경매에 접근하지 못 하는 것은 경매에 대한 부정적인 인식 때문이다. 이러한 부정적 인식이 남아있는 한 결국 연결할 수 없다. 경매에서 가장 중요한 것이 바로 이 부정적인 생각을 갖게 하는 편견에 대한 극복이다.

모두가 그렇지만 특히 경매에 대한 마음가짐이 올바르지 않다면 얼마 안가 회의감이 들고 죄책감에 시달리게 된다. 어떤 마음으로 경매에 임하는가에 따라 전문가가 되기도 하고 이네 실망하고 돌아서 기도한다. 아무런 준비 없이 그저 돈이 될 것이라는 막연한 기대로 입문하게 되면 이 때문에 십중팔구 그만 두게 된다. 그것은 누구나 사람들은 자기가 하는 일에 자부심과 긍지가 있어야 하기 때문이다. 경매에 대한 편견은 여러가지 있지만 특히 다음의 몇 가지는 일반적인 것이므로 반드시 극복해야만 한다.

가끔 명도할 자신이 없어 주거용 부동산은 하지 않고 토지나 상가만 경매 해야겠다는 사람도 있다. 그러나 입찰물건의 70%는 주거용부동산인데 이것을 제외한다면 도대체 무엇을 입찰한다는 것인가? 만일 경매에 대한 편견을 극복하지 못한다면 아무리 임대차보호법과 민사 집행법을 꽤차고 있어도 결국 경매를 계속 하기는 어렵다.

1. 경매로 산 물건은 재수가 없다

우리나라에서는 아직도 뿌리 깊은 애니미즘 사상이 있다. 모든 물건에는 정령이 있고 죽은 사람의 물건에는 나쁜 귀신이나 어떤 정령이 있어서 그 물건을 사용하면 나쁜 영향을 받는다는 것이다. 이것은 우리나라 사람의 의식 깊숙이 자리 잡고 있어서 교회에서 예수는 믿거나 절에 다니거나 다른 종교를 갖고 있어도 망한 사람의 물건에는 손을 안 되는 경우를 종종 본다.

그러나 어떤 종교이든 간에 구원의 방법이 있고 해결책이 있다. 기도를 하든 부적을 붙이든 아니면 귀신 쫓는 의식을 하든 자신의 종교대로 재수없는 물건의 귀신들을 극복하면 될 것이다. 자신의 미래와 노후생활의 결정지을 정도로 중요한 부동산에 있어서 한갖 재수 따위의 편견에 사로잡힌 아예 접근조차 꺼리는 것은 안타까운 일이 아닐 수 없다. 재수가 있고 없음을 따지기 전에 본인이 스스로 노력해서 없던 재수도 스스로 만들어야 할 것이다.

재수만 믿고 노력하지 않는 사람들이 얼마나 많은가. 부동산 자체에 무슨 문제가 있겠는가. 칼도 강도가 쓰면 흉기가 되고 부엌에서 쓰면 도구가 되듯이 경매물건이 문제가 아니라 그것을 사용하는 사람이 문제인것이다.

남들은 재수 없다고 생각했던 물건이 나중에 큰 이익을 얻게 된다며 나에게는 복있는는 물건이 아니겠는가? 어떤 분들은 경매로 낙찰받은 집에 바로 입주하지 않고 다른 사람에게 임대를 주었다가 2년 동안 임차인에게 아무 일도 없으면 나중에 자신이 입주하는데 이런 것을 보면 아직도 이런 편견이 많다는 것을 느끼게 된다. 이런 미신이 21세기인 지금도 사람들의 마음에 남아 있는 것이 안타까울 뿐이다.

2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다

대표적으로 경매에 부정적인 인식을 갖게 하는 편견이다. 그것은 경매를 만든 취지와 경매에 대한 구조에 대하여 잘 알지 못하여 생겨난 오해이다. 경매는 악덕 채무자로 인해서 생기는 것이다. 남의 돈을 썼으면 갚아 하는 것이 당연한 것인데 이를 억울하다고 할 수 있겠는가? 더구나 재산이 없다면 모르되 재산을 두고서도 갚지 않는다면 이는 용납되어서는 안 된다. 이런 악덕 채무자의 재산을 국가가 개입하여 강제로 재산을 팔게하여 채권자에게 변제하도록 하는 것이 경매다.

인간적으로 모든 것을 잃고 빈손으로 쫓겨나는 것이 안된 일이지만 그것은 자신의 행동에 대하여 책임져야 할 부분이다. 더구나 낙찰자는 그 원인과 결과의 아무런 책임도 없다. 오히려 채무자의 재산을 가장 높은 가격으로 구매해 준 고마운 사람이다. 따라서 경매가 활성화 되면 될수록 채무자는 좀 더 많은 빚을 갚을 수 있고 채권자는 좀 더 많은 채권을 회수할 수 있게 된다.

경매라는 것은 이렇게 채권 채무가 막혀 있는 것을 강제로 순환시켜 경제를 순환하게 하는 기능이 있다. 혈액순환이 안되면 사람이 죽는 것처럼 자본주의의 혈액인 자금을 원활하게 순환시키기 위하여서는 경매 과정은 반드시 필요하다.

자본주의에서는 경매 제도가 반드시 있어야 돈을 가진 사람이나 은행이 안심하고 돈을 빌려 줄 수 있는 것이고 돈이 없는 사람도 마음 놓고 돈을 융통하여 사업을 하거나 자신이 거주할 집을 구입할 수 있는 것이다
우리나라 주택중 몇 %가 용자 없이 집을 소유하겠는가?

문제는 돈을 빌렸으면 이자를 계산하여 갚아야 하는데 소득이 없어서 갚지 못하는데 있다. 그렇다고 돈을 빌려 준 사람이나 은행에 무슨 죄가 있는가? 문제는 잘잘못을 떠나서 정든 보금자리를 잃고 길거리로 내몰리는 모습에서 인간적으로 못할 짓을 하는게 아닌가? 라고 생각하는 것이 문제이다. 많은 사람들이 이런 부분들이 마음에 걸려서 경매를 하지 않거나 아예 경매에 접근 자체를 하지 않으려 한다. 그러나 실제로 경매를 진행하다 보면 경매를 당하면 채무자가 낙찰자를 괴롭히는 것이지 낙찰자가 채무자를 괴롭히는 것이 아니다.

돈을 가진 낙찰자가 아무것도 가진게 없는 채무자를 어떻게 괴롭힌단 말인가? 채무자도 대부분 자신이 계속 살 수 없다는 것은 부채를 못 갚을 때부터 잘 알고 있다. 단지 낙찰자에게 이사비용을 두둑이 뜯어내야 한다고 생각할 뿐이다. 따라서 외부에서 보듯이 없는 사람을 괴롭히는 것이 아니고 없는 사람이 있는 사람을 괴롭히게 되는 것이 경매다. 만일 이런 논리라면 도둑질을 한 사람을 가두는 일은 몇 배 더 끔찍한 일이라고 할 수 있을 것이다. 어린 자식들과 강제로 떼어 놓고 교도소에 가두는 일이야말로 몇 배 더 잔인한 일이 아니겠는가?

어떠한 논리로도 채무자가 채권자에게 피해를 입힌 것은 사실 아닌가? 자신이 남에게 피해를 입혔으면 자신이 책임을지는 것이 당연한 것인데 자신의 부동산을 가장 비싸게 사 준 고마운 사람에게 가해자의 누명을 씌우는 것은 잘못된 것이다. 문제는 모든 것을 떠나서 가진 것을 모두 잃고 막무가내로 버티는 채무자를 어떻게 할 것인가 하는 것이다. 경매는 이런 사람을 투쟁으로 내 보는 것이 아니다. 이런 사람들에게 자신의 잘못을 다른 사람에게 떠넘기는 것은 잘못된 것이라는 것을 알려주고 가능한 낙찰자의 능력이 되는 한 도와줘야 할 것이다.

절망에 빠진 채무자에게 그래도 세상은 살 만한 것이라고 위로해 주고 함께 대책을 찾는 모습을 보이는 것이 올바른 자세일 것이다. 오로지 이사비 몇 푼에 목숨을 거는 사람이라면 조금 더 후하게 이사비를 주고 억울한 일을 당한 사람에게는 해결할 수 있도록 도와 줄 사람을 연결해 주는 것도 채무자를 도와주는 일이 될 것이다. 어려운 사람을 괴롭히는 경매는 오래가지 못한다. 어려운 사람을 도와주는 경매야 말로 경매를 하는 보람이며 경매를 직업으로 할 수 있는 가장 중요한 요소이다.

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2021.08.27 - [실전경매바이블] - 부동산 경매 성향과 경매의 미래